Razli?ni nameni rabe stanovanj - magnetogram

nekorigiran magnetogram


31. maj 2007

Posvet se je pri?el ob 10.07 uri.

BORIS JANEZ BREGANT: Cenjene gospe in gospodje, spoštovani gostje, kolegi svetniki, lepo pozdravljeni na tem posvetu na temo Razli?ni nameni rabe stanovanj. Vsi veste, da Državni svet prevzema vsako pobudo civilne iniciative, ki ima nek smoter urejanja stvari, ki v celoti morda niso dore?ene morda se da najti kakšne boljše rešitve in seveda smo pripravljeni potem prevzeti to za?etno pobudo, zato dovolite, da vas v imenu Državnega sveta Republike Slovenije in seveda v svojem imenu prav lepo pozdravim. Resni?no sem  zadovoljen, da se vas je tako število odzvalo našemu vabilu na ta posvet o razli?nih namenih rabe stanovanj. Ob tej priložnosti bi posebej rad pozdravil in se še posebej zahvalil za pripravljenost za sodelovanje vsem, ki boste obogatili naš današnji posvet, predvsem z uvodnimi prispevki, gospo Anito  Frantar Ho?evar - podsekretarko na Ministrstvu za okolje in prostor, gospoda Marka Podrekarja - sekretarja na Ministrstvu za gospodarstvo, gospo Marijo Ferlež - sekretarko na Ministrstvu za finance, gospo Jožko Hegler, direktorico Javnega stanovanjskega sklada Mestne ob?ine Ljubljana, gospa Majdo Buda - samostojno raziskovalko in pobudnico, da je do tega posveta prišlo, gospod dr. Marijo Molan - zdravstveno svetnico iz Klini?nega inštituta za medicino dela, prometa in športa in gospo dr. Adrejo Cirman, docentko na Ekonomski fakulteti. Seveda, pozdravljam tudi vse goste, ki boste sodelovali v razpravi.
Morda na prvi pogled nekoliko dolg seznam uvodni?arjev, ampak meni, da je potreben, kajti funkcija stanovanja kot takega se vendarle, vemo, kaj to je pa s?asoma ves ?as dobiva neke nove razsežnosti. Enostavno sem najprej šel iskati tudi zase definicijo, kaj to stanovanje sploh je. Najdete jo lepo napisano v uvodu v stanovanjski zakon, nekoliko skrajšano sem si privoš?il zapisati in pravi, da je stanovanje sklop pogojev in razmer, ki predstavljajo dolo?en prostor, namenjen bivanju in pokrivanju temeljnih potreb življenja in torej predstavlja materialno dobrino, ki predvsem zagotavlja varnost, zagotavlja trajno potrošno dobrino. Mora biti zgrajeno na ustrezno opredeljenem in urejenem zemljiš?u, tako da ustreza predvsem potrebam stanovalcev, da prevzema vse pomembne funkcije vzgoje in kulturnega sožitja. Stanovanje je torej dobrina, pri kateri se vedno bolj poudarja njej družbeni in kulturni zna?aj.
Namenoma poudarjam te besede, ker bi želel, da posvet te?e v tej smeri, da se opredelimo o tem osnovnem namenu stanovanja, seveda pa je koristno spregovoriti tudi o drugih možnih uporabah. Pozdravljam tudi direktorja Stanovanjskega sklada, dobrodošel. Zanimivo je tudi, da v slovenski ustavi spregovorimo o stanovanju, ne posebej obravnavano, pa vendarle naša ustava zagotavlja vsakemu državljanu enake možnosti pridobivanja ustreznega stanovanja za potrebe bivanja. .Pri tem pa ustava poudarja, da je lastnina stanovanja gospodarska, socialna, tudi ekonomska funkcija, vendar s poudarkom na socialni funkciji rabe stanovanja.
Zanimivo je spremljati dogajanja v zadnjih dveh, morda celo treh desetletjih. Kaj se je dogajalo na podro?ju stanovanjske gradnje, predvsem pa na podro?ju družbene zavesti, vezano na to, kaj to stanovanje je in kako pristopamo h gradnji. Pred letom 1991 je zna?ilno, da je bilo prakti?no edina skrb, da bi vsaka družina imela eno stanovanje, ki pa je bilo v družbeni lasti. Državljani smo pa potem imeli ali lastno hišo, morda kakšen vikend. Potem je bilo v tem obdobju pa? glede na stanje, kakršno je bilo, manj razvito podjetništvo, manj razmišljanja o tem, da je tudi stanovanje lahko v tej smeri in tudi stanovanja, kot sem rekel, so bila predvsem v družbeni lasti. Zanimivo je bilo pa to, da se je v tistem ?asu velik del prostih družbenih sredstev namenjalo za stanovanjsko gradnjo, morda bistveno ve?ji kot danes. Sam poznam iz prakse primere, ko so posamezna podjetja, družbena, tudi do 6 % prostih sredstev namenjalo, toliko je bila zakonska omejitev, za namen stanovanjske gradnje in so do polne te omejitve rabili za stanovanje, skratka do amortizacije in dela dobi?ka. Na ta na?in so se stanovanja razmeroma hitro gradila. Zna?ilno za tisto obdobje pa je, da zaradi hitrosti prihaja do raznih problemov, neurejeni prostorski akti, neurejena lastniška razmerja, vendar sam ocenjujem, da je to povzro?ilo med drugim tudi eno manj prijetno ekonomsko posledico. Tudi rast inflacije je bila pogojevana s takim velikim vlaganjem v ta stanovanjski del. Sam osebno sem gradil lastno hišo s krediti, ki so bili za stanovanjske namene v nekem zelo kratkem obdobju skorajda zastonj, kajti  inflacija ni bila upoštevana v obrestni meri in se je takrat mnogo tega zgradilo. ?e bi na isti na?in lahko vlagali v gospodarske dejavnosti, v pridobivanje sredstev za neko podjetniško dejavnost, bi bili bistveno bolj razviti v tej smeri v tem trenutku.
Potem poznamo vsi to obdobje prodaje stanovanj po Jazbinškovem zakonu. Vsi smo bili za, vsi smo sprejemali to, ker smo prakti?no vsi imeli v glavi, to je lep na?in, kako bo sedaj državljan prišel na najbolj racionalen na?in do svoje stanovanjske površine. Žal pa nismo vsi razmišljali samo tako in prišlo je tudi do raznih zapletov, kot so nakupi ve?jega števila stanovanj, ni ve? tisto osnovno socialno, ampak postaja pridobivanje premoženjskih koristi. Predvsem pa je v tem obdobju posledica tistega prvega ta, da se še danes ubadamo z vprašanji etažne lastnine in marsikje, predvsem v industrijskih krajih, je to ena glavnih preokupacij novih lastnikov stanovanj v ve?stanovanjskih zgradbah, kako sedaj dobiti to svoje osnovno stanovanje v dejansko last.
Z vstopom v Evropsko unijo se seveda za?ne novo obdobje, preoblikovanje lastništva tudi na stanovanjskem podro?ju. Stanovanjski lastniki so fizi?ne osebe, tudi tuje osebe, gospodarske družbe, pravne osebe, društva, javni skladi. Danes se naložba v stanovanja obravnava kot kapitalska naložba, razen pri stanovanjskih skladih, pri ?emer so zopet v ospredju kapitalski odnosi in upam si trditi, da danes gradbeni lobi dela bolj kot kdajkoli v korist profita pri gradnji stanovanj, vsi ostali se pa ukvarjamo s tem, kako bi sedaj ta stanovanja bila za uporabnika ?im bolj socialna, ?e kar ta izraz uporabim. Ali druga?e re?eno: stanovanje ob vseh naporih, mislim, da postaja vse manj socialna kategorija, tako kot je v osnovni definiciji zapisano. Tu so dileme, ki bi jih verjetno danes bilo  prav, da jih obravnavamo.
Spoštovane gospe in gospodje, mislim, da smo s tem, ko smo s stanovanjskim zakonom v letu 1990 do 2003 naredili velike korake, da je bil sploh sprejet, da se je teorija in praksa zbližala, da je realno pri?akovati, da bo do rešitve v prihodnosti tiste prave, kot jih pri?akujemo, in seveda ta današnji posvet bi lahko dal tudi kakšen prispevek  k temu kon?nemu cilju. Upam, da se bo to zgodilo, da bomo dobili marsikateri odgovor, kako naprej. Zato bi želel predvsem poudariti, da v Državnem svetu želimo spodbujati širšo javnost, da se aktivno vklju?i v postopek nastajanja novih vsebin stanovanjskega zakona, ki je, kot pravim, za ve?ino ?e ne za vse bistvenega življenjskega pomena. Hvala lepa za pozornost.
Sedaj bi pa predlagal, da gremo kar z uvodni?arji. Prosil bi dvoje. Uvodni?arje, ?e lahko približno v en tak ?as spravimo, 10 do 15 minut. Vse ostale razpravljavce, da se poslužite listkov, ki so na mizi, za prijavo k razpravi in ?e bi se le dalo tam nekje do 12. ure pripeljati do konca ta posvet.
Prosil bi kar gospo Anito Frantar Ho?evar, mislim, da najbolj kompetentno na tem podro?ju, da nam spregovori. Prosim gospa Ho?evarjeva.

ANITA FRANTAR HO?EVAR: Hvala za besedo. Najprej vsem skupaj en prav prijazen pozdrav. Moram re?i, da ko sem bila zaprošena, da s svojim prispevkom sodelujem na tem današnjem posvetu in ko sem pa? videla naslov Razli?ni nameni rabe stanovanj, sem imela kar nekaj zagate, kako pravzaprav pripraviti ta referat, ker na Ministrstvu za okolje in prostor morda rabo stanovanj razumemo druga?e kot jo na Ministrstvu za gospodarstvo ali pa morda v kakšni drugi sredini. Namre?, kaj sem želela s tem povedati. Stanovanje po stanovanjskem zakonu je pravzaprav namenjeno izklju?no ali pa le v redkih primerih za drugo dejavnost kot je bivanje. Duh in namen stanovanjskega zakona je bil pravzaprav v tem, da se stanovanje opredeli kot prostor, kjer si družina ustvari dom, ki je namenjen za trajno bivanje. V 4. ?lenu stanovanjskega zakona je ta definicija stanovanja pravzaprav opredeljena kot skupina prostorov, namenjena za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota in praviloma z enim vhodom.
Gospod Bregant je pravzaprav že definicijo stanovanja v samem svojem uvodu, tudi širšo, iz uvoda stanovanjskega zakona sam povedal, zato jaz niti ne bom ponavljala. Rada bi pa še opozorila na 10. ?len stanovanjskega zakona, ki pravzaprav tudi v tehni?nem smislu definira stanovanje kot tako. V bistvu definira primerno stanovanje. Primerno stanovanje je tisto stanovanje, ki je zgrajeno z vsemi potrebnimi dovoljenji, ki je v eno ali ve?stanovanjski stavbi, zgrajeni v skladu z minimalnimi tehni?nimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Torej, stanovanje je grajeno in narejeno s predpisi, ki opredeljujejo stanovanje. Imeti mora lo?en spalni prostor in bivalni del, razen v primeru garsonjere, kjer seveda po kvadraturi mnogokrat to ni izvedljivo in mora zadoš?ati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma njegove družine ali najemnikom, ?e gre za najemno stanovanje, in njihovih ožjih družinskih ?lanov. Površinski standardi so tudi predpisani v podzakonskem predpisu, ki ga sicer dolo?a 87. ?len stanovanjskega zakona, to pa je pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, kjer je kvadratura nekako predpisana glede na število družinskih ?lanov.
?e poskušamo razdeliti stanovanja glede na vrsto stanovanj, jih po stanovanjskem zakonu lahko pravzaprav razdelimo na dve veliki skupini. Na eni strani na stanovanje, ki je v lasti posameznega etažnega lastnika in je namenjeno za zadovoljevanju potreb lastnika in njegove družine, kot sem že rekla, in na drugi strani na drugo veliko kategorijo stanovanj, ki jim re?emo najemna stanovanja. Ta najemna stanovanja lahko razdelimo na štiri pravzaprav vrste stanovanj: neprofitna najemna stanovanja, tržna najemna stanovanja, službena najemna stanovanja in pa namenska najemna stanovanja. Vendar v vsakem primeru gre za zadovoljevanje tiste osnovne potrebe, torej za trajno bivanje. Najemna pogodba je sicer lahko sklenjena za dolo?en ali nedolo?en ?as, ko govorimo o tržnih ali službenih stanovanjih, je praviloma pogodba sklenjena za dolo?en ?as, pri ostalih stanovanjih, torej neprofitnih najemnih, ki jih je velika ve?ina v Sloveniji, pa je pogodba sklenjena za nedolo?en ?as. S tem je tudi omogo?ena zaš?ita najemnika in seveda zadoš?ena tej definiciji trajnosti bivanja.
Sam stanovanjski zakon, pravzaprav vsa stanovanja so praviloma umeš?ena v ve?stanovanjske objekte. Stanovanjski zakon tudi definira, kaj je to ve?stanovanjski objekt. Vsi objekti, kjer sta dve ali ve? stanovanji, so definirani kot ve?stanovanjski objekt in v ve?stanovanjskem objektu mora biti pri uporabi stanovanj in tudi drugih posameznih delov, ?e so v takšnem objektu, so pa? dolo?ena pravila, ki jih morajo etažni lastniki oziroma lastniki posameznih delov seveda spoštovati. Ta pravila, ki urejajo bivanje v ve?stanovanjski stavbi niso urejena samo v stanovanjskem zakonu, ampak je velik del tega tudi dolo?en v stvarno-pravnem zakoniku. Pogodba o medsebojnih razmerjih, ki so sicer v temeljnih dolo?a stvarno-pravni zakonik, je še kako pomembna pri uporabi oziroma rabi stanovanja v ve?stanovanjskih stavbah in tudi pri uporabi drugih posameznih delov, ki so v takih ve?stanovanjskih stavbah. Morda moram poudariti tudi to, da je ve?stanovanjska stavba tista, v kateri je ve? stanovanj. ?e so v hiši tudi drugi posamezni deli, se za ve?stanovanjsko stavbo šteje tista, v kateri so stanovanja v ve?ini. Torej, mora jih biti ve? kot poslovnih prostorov oziroma drugih posameznih delov.
Ker vidim, da bo v nadaljevanju pogodba o medsebojnih razmerjih tudi širše predstavljena v uvodu, se jaz s samo pogodbo o medsebojnih razmerjih ne bom veliko ukvarjala. Rada bi pa opozorila samo na tiste elemente, ki se mi zdijo pomembni. Najprej, pogodba o medsebojnih razmerjih je veljavno sklenjena, ko jo podpišejo vsi solastniki v hiši. Ta dolo?ba je urejena že v stvarno-pravnem zakoniku in ima seveda gotovo svoj namen. Namre?, v pogodbi v medsebojnih razmerjih ob vseh ostalih stvareh, ki naj bi jih etažni lastniki uredili, je potrebno urediti tudi morebitne posebne omejitve pri rabi posameznih delov, torej tudi stanovanj, namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini in pa uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene.
Te stvari je torej dolo?il že stvarno-pravni zakonik, stanovanjski zakon pa je to pogodbo še nekoliko preciziral in poleg teh vsebin mora vsebovati še na?in uporabe posebnih skupnih delov, posebne storitve, ki presegajo okvir obratovanja ve?stanovanjske stavbe, to je prav primeroma v zakonu našteto, da nima varovanje, sprejemna služba in podobno, na?in obveš?anja etažnih lastnikov v  zadevah upravljanja in pa, na to bi rada posebej opozorila, soglasje ostalih lastnikov k spreminjanju rabe stanovanj v druge namene. To torej pomeni, da so stanovanja stanovanja po stanovanjskem zakonu, v primeru spreminjanja rabe v druge namene pa etažni lastniki s svojim soglasjem, 100 %, seveda ob vseh drugih dovoljenjih, ki so za to potrebna, spremenijo rabo oziroma namembnost stanovanja v drug namen. V tem primeru lahko stanovanje postane recimo poslovni prostor ali karkoli, vendar je to sprememba namembnosti stanovanja in ne more ve? govoriti o stanovanju.
Posebej problem, ki ga morajo etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih urediti, je seveda tudi opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, ki so še kako povezani z vrsto rabe posameznih delov v ve?stanovanjski stavbi. Stanovanjski zakon pa ima v svojem 14. ?lenu eno izjemo, kjer je mogo?e ne stanovanja ampak del stanovanja uporabljati tudi v druge namene, pod seveda strogo dolo?enimi pogoji in da gre za dejavnost, ki je dovoljena in se bo opravljala v delu stanovanja. Etažni lastnik in z njegovim soglasjem pa? tudi najemnik, lahko uporablja stanovanje skladno z dolo?bami stanovanjskega zakona tudi za opravljanje dovoljene dejavnosti, ?e izpolnjuje predpisane pogoje za opravljanje te dejavnosti. Za pridobitev dovoljenja za opravljanje te dejavnosti potrebuje etažni lastnik soglasje najprej ve? kot 50 % solastnikov glede na skupni solastniški delež, torej ve? kot 50 % etažne lastnine v ve?stanovanjski stavbi mora s tem soglašati in v primeru, da takšno soglasje pridobi, lahko zaprosi upravno enoto, ?e pa gre za obmo?je mestne ob?ine, pa je to lahko tudi pristojen mestni ob?inski organ, da izda dovoljenje za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja. Upravni organ lahko zavrne soglasje, ?e gre za dejavnost, ki bi motila stanovalce oziroma ostale lastnike primerni uporabi stanovanja, presojo o tem, kaj je pravzaprav ta dejavnost je prepuš?ena upravnemu organu oziroma ?e sem še bolj natan?na ob?ini, ki lahko z odlokom pa? predpiše, katere so tiste dejavnosti, ki so mirne dejavnosti. Predvsem pa je treba stremeti k temu, da gre za dejavnost, ki ne povzro?a prekomerne obremenitve skupnih delov ve?stanovanjske stavbe in omogo?a ostalim lastnikom mirno uporabo stanovanja.
Jaz bi rada povedala samo, da je ta prekomerna obremenitev skupnih delov ve?stanovanjske stavbe v?asih gledana precej ozko. Namre?, treba se je zavedati, da tu ne gre samo za porabo elektri?ne energije, vode ali drugih obratovalnih stroškov, za uporabo dvigal. Najve?ji problem pri teh zadevah, kadar se pa? takšno dovoljenje za opravljanje dejavnosti izda, je uporaba parkiriš? pred takšno ve?stanovanjsko stavbo, ker nekdo, ki opravlja sicer dovoljeno dejavnost pa ima recimo stranke, s tem obremenjuje lahko v dolo?enih primerih, ne re?em vedno, ampak v dolo?enih primerih tudi parkiriš?a in s tem je bilo tudi v praksi, kolikor smo mi zaznali, najve? problemov.
V primeru kršitve te dolo?be, torej tega 14. ?lena stanovanjskega zakona, da bi nekdo uporabljal stanovanje v druge namene v nasprotju z zakonom, se pravi, da bi opravljal mirno dejavnost v celem stanovanju in ne samo v delu stanovanja, v tem primeru bi šlo seveda za kršitev in je pristojna stanovanjska inšpekcija, da izre?e globo  oziroma sankcijo in tudi na vsako prijavo, ki jo je doslej inšpekcija prejela, odreagirajo in si pa? stvar tudi pobližje pogledajo.
Sedaj bi rada povedala samo še eno zadevo v zvezi s tem 14. ?lenom stanovanjskega zakona. Namre?, vlada je že konec leta 2005 sprejela sklep v okviru odprave administrativnih ovir, da je potrebno pose?i prav v ta ?len stanovanjskega zakona, in sicer v smislu, da ne bo ve? potrebno pridobiti soglasje upravne enote oziroma mestne ob?ine v tem primeru, ?e bi šlo za teritorij mestne ob?ine, z obrazložitvijo, da je pa? ta odlo?itev o tem, ali bo v dolo?eni hiši se lahko opravljala dejavnost, v dolo?enem delu stanovanja ali ne, da je to v pristojnosti etažnih lastnikov, ki lahko sami pa? v tem primeru odlo?ijo, za kakšen na?in rabe pogojno re?eno stanovanj v konkretnem primeru ne bi šlo.  Mislim, da sem se zelo držala termina, sem skušala biti zelo birokratska in sem povzela samo tiste ?lene v stanovanjskem zakonu, ki o tem vendarle nekaj re?ejo pa mislim, da bo v razpravi potem še kar precej možnosti, da se še kaj pomenimo o tej zadevi. Hvala.

BORIS JANEZ BREGANT: Najlepša hvala gospa Frantarjeva za ta del in mislim, da je kar lep prehod v naslednjo. Prosim gospoda Marka Podrekarja, sekretarja na Ministrstvu za gospodarstvo, da predstavi iz vidika izvajanja zakona o gostinstvu, kajti to je tudi ena od teh dejavnosti, ki bi lahko nastale. Gospod Podrekar, beseda je vaša. Prosim.

MARKO PODREKAR: Hvala za besedo. Jaz bi uvodoma vse lepo pozdravil. Obenem bi izrazil zadovoljstvo, da je v tem ?asu prišlo do tega posveta. Namre?, iz našega vidika ocenjujemo, da gre za izjemno aktualno problematiko in smo veseli, da bomo tukaj prišli do dolo?enih novih spoznanj, ugotovitev in slišali tudi izkušnje vseh drugih.
V našem Direktoratu za turizem se z vprašanjem namembnosti stanovanj sre?ujemo na ve? podro?jih, najbolj pogosto pa pri izvajanju gostinskega zakona in še posebej pri sobodajalstvu, saj sta na tem podro?ju stanovanjska in gostinska zakonodaja najbolj prepleteni. To je še posebej izraženo v ve?stanovanjskih objektih. Nekaj o tem je bilo že povedano, kakšno zadevo bom mogo?e zaradi kasnejših komentarjev tudi ponovil. Se opravi?ujem, ampak mesto drugega uvodni?arja je seveda tako, da se temu ni mogo?e izogniti. Torej, sobodajalstvo kot opravljanje gostinske dejavnosti v stanovanjskih prostorih za razliko od klasi?nega gostinstva, ko se gostinske nastanitve opravljajo v posebej za to urejenih gostinskih obratih, ima dolgoletno tradicijo in je rezultat neke zavestne odlo?itve zakonodajalca, da z možnostjo vklju?itve stanovanjskih prostorov v gostinsko ponudbo, torej v opravljanje dejavnosti, prispeva k boljši izrabi neizkoriš?enih stanovanjskih kapacitet in obenem brez nekih dodatnih vlaganj pridobi nove kapacitete v turizmu. Obenem pa seveda lastnikov, torej tistim, ki te kapacitete imajo, omogo?i neko možnost dodatnega zaslužka in izboljšanje osebnega standarda. Lahko povem, da taka ureditev ni ni? posebnega. Mi smo sedaj ob pripravi novele zakona  o gostinstvu ugotavljali, kako je v sosednjih državah in povsod, tudi kolikor je meni osebno znano, po svetu, se pa? te zasebne kapacitete vklju?uje na nek na?in v gostinsko ponudbo, s tem, da so pogoji enostavnejši kot pri gostinskih obratih, posebej ko gre za opravljanje dejavnosti v manjšem obsegu. Praviloma je zadeva nekako v domeni lokalnih skupnosti, ki dolo?ajo neke pogoje, sicer se pa sistem nekoliko razlikuje od države, da država, kar je povsem logi?no, tudi zborni?ni sistem je razli?no organiziran, da je pa? tukaj nekaj specifika prisotna, vendar se neke osnovne zna?ilnosti skupne.
Glede na zna?aj sobodajalstva, ko govorimo o tem, da gre za stanovanjske prostore, je povsem jasno, da se zakon o gostinstvu v tem delu nekako dopolnjuje ne samo s stanovanjskim zakonom, temve? tudi z drugo zakonodajo s podro?ja Ministrstva za okolje, predvsem mislim tu na zakon o graditvi objektov, zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, stvarno-pravnim zakonikom, o tem je bilo nekaj re?eno, in seveda tudi z zakonom o urejanju prostora. Vsa ta zakonodaja daje dolo?en pravni okvir oziroma terja dolo?ene pogoje, ki morajo biti v primeru opravljanja dejavnosti sobodajalstva izpolnjeni. Te pogoje bi nekako povedal, torej poskušal bi neke zadeve pokomentirati, predvsem tiste, s katerimi se najbolj pogosto pri povsem prakti?nim vprašanjih sre?ujemo pri našem delu.
Torej, kot prvo, o tem je bilo že kar nekaj povedano, to je ta famozni 14. ?len stanovanjskega zakona, da se dejavnost, skladno s stanovanjskim zakonom, lahko opravlja le v delu stanovanja, kar pomeni, da preostali del stanovanja uporablja tisti, ki sicer v njem le prebiva. Namre?, tu imamo mi eno težavo. Po stanovanjskem zakonu, imamo rešitev, pri katerem, da bom prav povedal, ni dovoljeno uporabljati izklju?no za upravljanje neke dejavnosti. Sedaj je tu težava. Imamo neko manjše stanovanje, gostinski zakon pa? sobodajalstvo omogo?a, in sedaj kako v takem stanovanju, sedaj imamo pa? upravne enote, ki so tiste, ki so izdajale oziroma še izdajajo odlo?be, kako ravnati v takem primeru, kako zagotoviti in izvajanje stanovanjskega zakona in obenem stranki omogo?iti, da uveljavi svoje pravice, ki jih daje gostinski zakon. Naša ocena je, da je tukaj stanovanjska zakonodaja v bistvu preozka in da je taka dolo?ba v bistvu prerestriktivna, se pravzaprav lastnikom manjših stanovanj onemogo?a, da bi skladno z veljavno zakonodajo lahko opravljali gostinsko dejavnost, torej dejavnost sobodajalstva. Mi smo se ve?krat s tem vprašanjem sre?ali in nekako še dokon?nega odgovora okrog tega ni. Upam, da bo mogo?e še danes v razpravi kakšno dodatno mnenje o tej temi, da ga bomo sre?ali, spoznali.
Drugi pogoj, da gre za opravljanje dovoljene dejavnosti, tu je zadeva bila lepo predstavljena, da izvajalec izpolnjuje pogoje za opravljanje dejavnosti. Nimamo kakšnih posebnih pripomb. ?etrti tak pogoj je, da lastnik stanovanja pridobi soglasje etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo ve? kot polovico etažne lastnine v stavbi. To je seveda ?isto razumljiva zahteva, pri kateri smo se pa seveda v praksi, torej govorim predvsem o praksi, sre?ali seveda z vprašanjem, nekako ljudje ob?utijo kot nepravi?no, da v?asih tisti njihovi neposredni sosedje pa? imajo pripombe. Nekdo, ki je bolj oddaljen, nima seveda ni? proti, ker ga ni? ne moti. Skratka, tu je vprašanje, ali lahko enako ponderiramo stališ?e tistih, ki so dejansko pri taki rabi stanovanj moteni in tisti, ki jih seveda to ni? ne briga, kljub temu pa imajo svoj glas.
Peti pogoj, da dejavnost stanovalcev ne moti primerne rabe stanovanj in ne povzro?a prekomerne obremenitve skupnih delov stavbe ali okolja, kar pomeni, da ne pove?a stroškov obratovanja in vzdrževanja ve?stanovanjske stavbe v celoti. S tem se seveda tudi mi strinjamo.
Zadnji pogoj, o tem je bilo tudi povedano, da ob?ina z odlokom ni prepovedala opravljanje dejavnosti v stanovanju, o ?emer upravne enote oziroma mestna ob?ina za obmo?ne mestne ob?ine izda dovoljenje za opravljanje dovoljene dejavnosti. To je bilo lepo predstavljeno in mislim, da ni potrebno dodatno komentirati.
?e bi se sedaj spustil na podro?je same namembnosti, lahko odkrito povem, da se tukaj zavzemamo na Ministrstvu za gospodarstvo za dolo?eno liberalizacijo s tem povezanih predpisov v tem smislu, da bo lastnik lahko enostavneje spreminjal namembnost svojih prostorov glede na aktualne potrebe, tiste, ki izhajajo iz njegovih trenutnih interesov. S tem mislimo seveda na tržno gospodarstvo, še posebej, ko gre za opravljanje gospodarskih dejavnosti. Tu lahko povem iz svojih delovnih izkušenj, imamo celo vrsto zanimivih primerov. Jaz bom dva predstavil, pri ?emer se pa v celoti zavedamo, da gre tudi zaradi zaš?ite stanovanjskega fonda, zaradi vseh vprašanj, na katere je predhodna gospa že opozorila, za izjemno ob?utljivo kompleksno in zelo zahtevno strokovno vprašanje, pri katerem je potrebno vsak ukrep, predvideno spremembo predpisa in podobno, zelo tehtno razmisliti in preu?iti vse argumente, ki govorijo za ohranitev stanja ali morebitno spremembo.
Kot ta prakti?ni prikaz teh primerov, s katerimi se sre?ujemo, bom jaz navedel samo dva, mogo?e tudi kot spodbudo za nadaljnjo razpravo. Prvi primer iz sobodajalstva, govorimo, da nimamo nekih apartmajev, apartma. To je neka oblika nastanitve in taka oblika, to je neka stanovanjska enota, ki seveda lahko po veljavnih gostinskih predpisih se lahko na tržiš?u pojavlja ali kot gostinski obrat, lahko pa tudi kot ponudba sobodajalca. Po vsebini, ?e vi pridete kot gost v tak obrat, pravzaprav ne boste opazili nobene razlike. Vse bo povsem enako. Kljub temu pa se enkrat izvaja to kot dejavnost v stanovanju, drugi? kot dejavnost v gostinskem obratu. Skratka, povsem enaka dejavnost pa povsem druge pravne osnove, druga?en pravni okvir, pri ?emer je seveda odlo?ilnega pomena za to razliko, izdano gradbeno oziroma uporabno dovoljenje. Torej, nek papir. ?e želite mogo?e tudi prostorski plan in vse to, kar za tem pravno gledano stoji.
Iz našega vidika, ?e pogledamo nekako iz vidika gostinstva, turizma, to kaže na neko nujnost poenotenja, nekih posebej tehtnih razlogov za tako strogo dolo?itev namembnosti pravzaprav ni. ?e ta lahko prenese tako stanovanjsko kot poslovno rabo, ne da bi to sploh opazili, nek prehod. Ta problem postane še posebej izražen takrat, ko bi denimo sobodajalec želel za?eti opravljati svojo dejavnost kot gostinec ali pa mogo?e obratno, kar je pa seveda mogo?e le ob predhodni spremembi namembnosti objektov oziroma prostorov v stanovanjskega v poslovni prostor, pri ?emer se pa seveda, tudi to imamo pa?  izkušnje pri delu pravnih enot, lahko zelo rade pojavijo tudi razli?ne težave glede spreminjanja namembnosti, ki so povezane seveda z veljavnimi prostorskimi akti. To je zelo pomembno, zelo pomembno, da je tudi iz tega vidika zadeva izvedljiva, sicer se zavle?e in tudi zelo podraži tako možnost prehoda.
Prav podobno vprašanje smo pred kratkim prav pri pripravi novele zakona o gostinstvu obravnavali na podro?ju opravljanja gostinske dejavnosti na turisti?nih kmetijah. Vi veste, da je v Sloveniji mnogo turisti?nih kmetij. Mnoge se zelo uspešno razvijajo in kar hitro, ker seveda sedaj delajo v obliki dopolnilne dejavnosti na kmetiji, dosežejo nek prag, neko razvojno  stopnjo, ko bi bilo  pravzaprav smiselno, da se dejavnost za?ne opravljati kot redna gostinska dejavnost. Nenazadnje tudi zaradi kritik konkurence, torej pravih gostincev, da je to neka nelojalna konkurenca, da dejansko opravljajo ?isto gostinsko dejavnost in ti kmetije vsaj v dolo?enem obsegu se s tem celo strinjajo, to priznavajo in bi želeli pravzaprav delovati ne ve? kot kmetija, ampak kot gostinski obrat. Vendar praksa kaže, da to ni tako enostavno in da je ta prehod lahko povzro?i njim ne samo administrativnih ampak tudi finan?nih in druga?nih težav in tudi to je ena tema, o kateri bi bilo treba še v nadaljevanju spregovoriti. Hvala lepa.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa gospod Podrekar. Mislim, da je kar dan že uvod v naslednje vprašanje, ne samo prostorski, ne samo sosedski, ampak vprašanje je tudi s podro?ja dav?ne zakonodaje oziroma financ in zato mislim, da je prav, da povabim gospo Marijo Ferlež, sekretarko na Ministrstvu za finance, ki bo predstavila ravno to podro?je dav?ne zakonodaje pri rabi stanovanj. Izvolite.

.........: /govori iz klopi/

 

            BORIS JANEZ BREGANT: Hvala za pripombo. Predlagam, da spoštujemo ta predlog, vsaj na potiho jih dajmo.

MARIJA FERLEŽ: Pozdravljeni. Kot je bilo že omenjeno, je bilo v prejšnjih referatih podano mnenje o razli?nih namenih rabe stanovanj. V moji kratki predstavitvi pa naj bi bila opredeljena dav?na obravnava rabe oziroma stanovanj.
V naši dav?ni zakonodaji seveda je velikokrat stanovanje predmet obdav?itve pri razli?nih vrstah davkov. Naj omenim davek na dodano vrednost, kjer se stanovanja dotika z vidika obdav?evanja storitev, vzdrževanja stanovanj, tudi oddajanja stanovanja v najem, kadar gre za hotelsko dejavnost in druge vrste oddajanja v najem, davek na promet nepremi?nin, pri transakcijah odsvojitve stanovanj med fizi?nimi osebami predvsem, davek od dohodkov pravnih oseb, kadar stanovanja sestavljajo osnovna sredstva pravnih oseb, je dav?na obravnava podobna kot pri vseh drugih dejavnostih, dohodnina, ki se nanaša na obdav?itev dohodkov fizi?nih oseb. Seveda pa, kadar pa presojamo stanovanje tudi iz drugih vidikov, predvsem iz vidika naložbe, so pa pomembni še davki na dediš?ine in darila, seveda pa tudi, ?e bo, kdaj davek na nepremi?nine. Takrat bo stanovanje zelo zadevalo.
V tem mojem kratkem poro?anju se bom osredoto?ila predvsem na dohodnino, ne na druge vrste davkov. To pa zato, ker danes govorimo o rabi stanovanj, se pravi o tem, kako stanovanje uporabljamo in seveda iz tega namena, ?e ga uporabljamo kot sredstvo, pridobivamo nekatere dohodke in predvsem tu bom govorila o dohodkih fizi?nih oseb, se pravi fizi?ne osebe, ki so lastniki stanovanj in ta stanovanja v bistvu oddajajo v najem. Pri tem se seveda osnovno vprašanje pojavi, kako obravnavati oddajanje stanovanja v najem. V na?elu je to vedno opravljanje dejavnosti. ?e oddajate stanovanje v najem, to je sredstvo, s katerim pridobivate dohodke, je tudi po našem zakonu o dohodnini to obdav?eno po poglavju dohodek iz dejavnosti. Glede na naš zgodovinski razvoj dav?ne obravnave dohodkov iz oddajanja nepremi?nin v najem v Sloveniji, je pa še vedno v bistvu zadržan lo?en sistem, tako da je po dohodku iz dejavnosti obdav?eno vsako oddajanje nepremi?nin v najem, kadar se opravlja v okviru dejavnosti, organiziranega podjetja, bodisi kot samostojnega podjetnika ali v okviru sobodajalstva, medtem ko imajo druge fizi?ne osebe možnost, da je posebna dav?na obravnava, ki ima pa seveda dolo?ene posledice na samo dav?no obveznost zavezancev.
Pri obeh, bodisi ?e so ti dohodki za dajanje nepremi?nin v najem, kjer se seveda ne sprašujemo, ali je to oddajanje v skladu z drugo zakonodajo, o katerem smo ravnokar slišali, ampak je za nas bistvena vsebina samega dohodka, ki pa je nesporno odražena, sodijo v tisti del dohodnine, ki je obdav?ena s progresivno dav?no lestvico, kjer je ta stopnja od 16 do 41 % ob upoštevanju splošne dav?ne olajšave. Kadar pa to stanovanje, v bistvu nepremi?nina, stanovanje prodamo ali odsvojimo, pa nastopi davek od dobi?ka iz kapitala, kjer pa imamo po veljavnem zakonu o dohodnini degresivno obdav?itev po proporcionalni stopnji, ki se skozi leta dejansko, kot veste, spreminja.
?e gremo bližje na dohodek iz dejavnosti, se pravi takrat, kadar fizi?na oseba ugotavlja, da je oddajanje stanovanja v najem kot ta dejavnost, ima dejansko dve možnosti, da bodisi ugotavlja dav?no osnovo na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov, se pravi, da v bistvu bilansira svoje prihodke in odhodke iz tega naslova in ima po tem na?inu enake možnosti kot v bistvu, ?e bi to stanovanje prenesla v osnovna sredstva ali pa v naložbeno nepremi?nino v podjetje, v pravno osebo, in tam ugotavljala dobi?ek.
Lahko pa se odlo?i za poenostavljeno ugotavljanje dav?ne osnove, to pa je na podlagi dejanskih prihodkov in pa normiranih odhodkov, kjer so ti normirani odhodki dolo?eni na nivoju 25 %, tako kot velja za vse druge dejavnosti v Sloveniji, ki so obdav?ene na ta na?in.
Kadar gre za dohodek na podlagi oddajanja v najem, se pravi ne, kadar se dohodek ugotavlja na podlagi dejavnosti, da tako re?em, so pa z zakonom dolo?eni normirani stroški v višini 40 %, lahko pa tudi zavezanec na koncu leta uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranjajo uporabno vrednost tega premoženja, ki jih pla?a lastnik. Bistvena razlika med tovrstnim ugotavljanjem dav?ne osnove in pa dav?ne osnove iz dejavnosti, je seveda v vrsti odhodkov, ki se lahko priznavajo zavezancem. ?e se stanovanje dejansko nese v dejavnost in se ga oddaja v smislu oddajanja kot poslovne aktivnosti, so tu priznani vsi odhodki, ne vem, recimo stroški obresti za odpla?ilo kredita ob nakupu stanovanja, amortizacija. Kadar pa gre za dohodke iz oddajanja v najem po tej lo?eni obravnavi, pa ti stroški nabave stanovanja in povezane s tem niso priznani. Tu so te finese, o katerih se potem odlo?amo o tem, kako uporabljamo to stanovanje. Dav?no planiramo, kaj narediti s stanovanjem, kako ga obravnavati.
Kot sem že omenila, nazadnje seveda pride, kadar odsvojimo nepremi?nino, kadar odsvojimo stanovanje, se pa ugotavlja dejansko razlika med prihodki, med vrednostjo stanovanja ob odsvojitvi in vrednostjo stanovanja ob pridobitvi in ta razlika je dejansko obdav?ena. Izjema je, kadar odsvajamo reziden?no stanovanje, to je tisto stanovanje, v katerem bivamo. Ta kapitalski dobi?ek je oproš?en pla?ila dohodnine. Kot sem že prej omenila, gre za degresivne stopnje obdav?evanja, in sicer, ?e stanovanje dobite danes pa ga prodate v obdobju petih let, je stopnja obdav?itve 20 %,  proporcionalna stopnja, cedularna obdav?itev, ne gre ve? v dohodke, ki so obdav?eni s progresivno lestvico. Po petih do desetih letih je ta stopnja 15 %, 10 do 15 let 10 % in 15 do 20 let 5 %, medtem ko je po dvajsetih letih imetništva kakršna koli odsvojitev oproš?ena pla?ila dohodnine. Omenila bi še prehodno dolo?bo zakona o dohodnini, ki je zelo pomembna. To je tista, da so vse nepremi?nine, ki so bile pridobljene pred 1. 1. 2002, davka od kapitalskega dobi?ka dejansko proste.
Raba stanovanj skozi dav?no zakonodajo je opredeljena tudi skozi podatke o oddajanju stanovanj. Vidi se, da se dejansko pove?uje vloga, da se delež stanovanj, ki so dana v najem, pove?uje. Toliko bi imela iz vidika dav?ne zakonodaje. Hvala lepa.

 

BORIS JANEZ BREGANT: Najlepša hvala gospa Ferleževa. Predlagam, da nadaljujemo in vabim gospo Jožko Hegler, direktorico Javnega stanovanjskega sklada Mestne ob?ine Ljubljana, ki bo spregovorila o opravljanju mirne dejavnosti v stanovanjih.

            .......: /govori iz klopi/ ?e kupite stanovanje danes in ga boste prodali . ?e se seveda. .. je pa ta razlika obdav?ena .

            BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Prosil bi za naslednje intervencije, da se vendarle predstavite in ?e  želimo, da bo odgovor na magnetogramu, potem bomo morali povabiti tega, ki bo dal odgovor, pred mikrofon, zato bi predlagal, naj bodo vsa vprašanja na koncu teh predstavitev. Prosim, gospa Hegler.

            JOŽKA HEGLER: Hvala lepa za besedo. Prav lep pozdrav vsem gospem in gospodom v tej dvorani, ne glede na to, da so naša stališ?a v?asih razli?na. Mislim, da so prav takšni posveti možnost usklajevanja in poenotenja takšnih stališ?.
Želeno bi bilo, da bi vsako gospodinjstvo imelo svoje stanovanje, da bi vsak stanovalec imel svojo sobo. Temu žal ni tako. Vemo, da je ponekod na pretek stanovanjske površine, ki se ne uporablja in da gre drugje za veliko utesnjenost, ne glede na to neenakomerno razporejenost pa je hkrati tudi dejstvo, da se v stanovanjih opravljajo tudi dejavnosti. Bodisi, da se dejavnosti opravljajo v celem stanovanju mimo dovoljenj. Tu so najbolj pogosti poklici, ki sodijo pod samostojne poklice, kot je na primer odvetništvo, projektiranje in podobno. V drugem delu se opravlja dejavnost tudi znotraj gospodinjstev. Tu gre bolj za neke dopolnilne dejavnosti gospodinjstva, kot na primer, da mama šiva tudi obleke za svoje družinske ?lane ali kdo drug, da nekdo popravlja nekaj v stanovanju, kar mislimo, da ne gre ?ez okvire primarne funkcije stanovanja, to je bivanje, in potem gre še za opravljanje dejavnosti, ki prinaša tistim, ki to dejavnost opravljajo, tudi dohodek in predvsem bi se v tem svojem prispevku osredoto?ila na tisti del opravljanja dejavnosti, ki je ali kot je dolo?en tudi v stanovanjskem zakonu in ga je v svojem uvodnem nastopu predstavila gospa Frantarjev iz Ministrstva za okolje in prostor.
Naše stališ?e in hkrati tudi stališ?e organa, ki o teh dovoljenih zaenkrat še odlo?a, je, da mora stanovanje ohranjati svojo primarno funkcijo bivanja in zato lahko govorimo le o opravljanju dejavnosti v delu stanovanja. Hkrati menimo, da je oddaja celotnega stanovanja v najem za stanovanjsko funkcijo, da ne gre za dejavnost, ki bi se odražala na stanovanju, ampak da gre to za obliko bivanja. Podobno menimo pri recimo izmenjavah. V Ljubljani je precej teh izmenjav, ko gre nekdo študirati v tujino in prepusti svoje stanovanje svojemu kolegu iz tujine. Iz tega vidika tudi menimo, da stanovanje ohranja to funkcijo, za katero je bilo zgrajeno, se pravi funkcijo bivanja. Tisto, kar se pa smatra kot dopolnilna dejavnost, je pa možno razdeliti v  ve? skupin, v ve? delov in je predvsem odvisno od tega, kakšen vpliv ima ta dejavnost na druge uporabnike tega istega stanovanja in seveda tudi na druge uporabnike tega ve?stanovanjskega objekta, v kolikor gre za dejavnost v ve?stanovanjskem objektu.
Te dejavnosti, ki se najpogosteje pojavljajo kot dejavnost v delu stanovanja, so predvsem sedež podjetja ali društva, ki sploh ni vezan na obiske strank ali drugih uporabnikov, na opravljanje nekaterih storitev, na primer zelo pogoste so ra?unovodske storitve, kakšno šivanje, popravljanje obla?il ali kaj podobnega, kjer gre predvsem za vprašanje povzro?anja hrupa in drugih emisij in seveda števila obiskovalcev, ki bi bili lahko mote?i za druge. Posebna skupina je tudi umetniško ustvarjanje. Vemo, da predvsem slikarji, nekoliko manj kiparji, v svojih ateljejih ne le ustvarjajo, temve? praviloma tudi živijo. Kolikor gre za slikarje, stvar praviloma ni mote?a. V tistem trenutku, ko gre za kiparje, ki ne delajo iz gline, ampak delajo iz kamna, postane stvar zelo mote?a in tudi pri glasbenih umetnikih je takšna priprava recimo na koncerte ali kaj podobnega lahko zelo mote?a, kajti vemo, da je recimo koncertni klavir povsem nekaj drugega kot je obi?ajen pianino za otroke in tu prihaja dejansko do motenj drugih stanovalcev in je iz tega vidika dejavnost vprašljiva.
Vsekakor pa je seveda posebna zgodba s sobodajalstvom. Tu imamo zopet ve? vidikov tega sobodajalstva. O tem, o oddaji celotnega stanovanja v najem ne bi posebej govorila, ker mislim, da to ni sobodajalstvo. Sobodajalstvo se pojavlja v dveh primerih. Ko se del stanovanja, praviloma ena soba ali dve, oddata v najem ali podnajem za bivalno funkcijo. Najbolj obi?ajno že iz davne preteklosti. Znano je, da so recimo vdove eno sobo oddajale študentom. Pri tem so jim v?asih dovolili souporabo kuhinje ali pa tudi še ponudili nek zajtrk.
Druga re? je, da se družina ali pa neko gospodinjstvo, pripravljeno utesniti v svojih potrebah zato, da vzame k sebi na bivanje še nekoga drugega, da si na ta na?in delijo tudi stroške tega stanovanja in praviloma živijo kot neke vrste razširjena družina. V teh primerih menimo, da ne gre za sobodajalstvo, ampak da gre za najem ali podnajem dela stanovanja, kajti ?e gledamo zopet z vidika, kako in na kakšen na?in se to stanovanje uporablja, se uporablja kot da je družina, gospodinjstvo razširjeno še z enim ali ve? ?lanov in to pravzaprav ne vpliva na to primarno funkcijo stanovanja. Druga re? pa je, ko se za?nejo stanovanja oddajati za krajši ?as, recimo ?as krajši tudi od enega meseca, ko se za?nejo stanovanja oddajati na dan recimo, ali za izklju?no rabo ne tega bivanja gospodinjstva, ampak bivanja ve?jih skupin posameznikov recimo na na?in samskega doma v stanovanju ali kaj podobnega.  S tem pa mislimo, da je raba stanovanja druga?na, da gre tudi za vplive tega stanovanja na druga stanovanja, ki so po eni strani težje dolo?ljivi in tudi lažje povzro?ajo konflikte. Bodisi že pri teh stroških dobavljenih komunalnih storitev, bodisi pri uporabi parkiriš?, dvigal in podobno. Zato menimo, da v tistih primerih, ko gre za tovrstno specifi?no rabo, da bi tu moral biti predhodno izpeljan postopek spremembe namembnosti stanovanja v poslovni prostor, ker se rabi za poslovno dejavnost, ki je podobna ali pa ki je enakovredna gostinski dejavnosti in kjer pravzaprav morajo biti  tudi ti kakovostni kriteriji gostinske dejavnosti, turisti?ne dejavnosti, saj nenazadnje tisti, ki je uporabnik takšne nastanitve, mora vedeti, kako kakovostna nastanitev je, mora znati primerjati pla?ilo za to storitev s pla?ilom nekje drugje. Vprašanje je, kako zagotoviti tudi urejenost, ?iš?enje in podobno. Skladno s tem, kar je trenutno predpisano in s tem, kar mestne ob?ine zaenkrat še opravljamo, se pravi izdajamo dovoljenja, v primeru ko gre za mirno, nemote?o dejavnost, ki se opravlja zgolj v delu stanovanja.
O pravnih podlagah ne bi govorila, ker smo o teh že slišali. Jaz sem v samem tem svojem prispevku tudi prikazala našo vlogo, na osnovi katere izdajamo ta dovoljenja. ?e koga zanima, jaz imam nekaj kopij te vloge tudi s seboj, si lahko tudi vzame in pogleda. To, kar se mi zdi pomembno, je pa? to, nimamo sicer navedeno, da gre za mirno pisarniško dejavnost, ki ni vezana na obiske strank, kajti v Mestni ob?ini Ljubljana nimamo posebnega odloka, ki bi predpisoval, katere dejavnosti so dovoljenje in katere niso in tudi odstotek tistih ve?stanovanjskih objektov, kjer so že sklenjene pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, je relativno majhen. Tako, da gremo po tej splošni, najbolj klasi?ni opredelitvi. ?e gre za kakšno drugo podobno dejavnost, je tudi nesporno. Vsekakor pa je pri nas potrebno prikazati celotno stanovanje in tisti del stanovanja, ki naj bi se namenil opravljanju dejavnosti ter zahtevi, da preostali del stanovanja mora zadostovati za izpolnjevanje svoje primarne funkcije, se pravi bivanja v stanovanju.
Navedeno je tudi, katere priloge je potrebno priložiti in dodala bi še to, da v primerih, ko gre za dvom, ali je neka dejavnost mote?a ali ni mote?a, potem prosimo stranko, da priloži tudi mnenje Zavoda za varstvo pri delu, ki poda svoje mnenje, ali gre za tovrstno dejavnost oziroma kakšni ukrepe bi nekomu dal, da  mote?o dejavnost lahko spremenili v nemote?o dejavnost.
Poudarila bi še to, da smo doslej izdali približno 500 dovoljenj za opravljanje dejavnosti. V zadnjih letih je trend nekoliko zmanjševanja števila dovoljenj, verjetno tudi zaradi tega, ker so dovoljenja izdaje za nedolo?en ?as praviloma in le v redkih primerih, ko je to soglasje bodisi solastnikov ali lastnika stanovanja, kadar opravlja dejavnost najemnik, je to soglasje omejeno na dolo?en ?as praviloma enega leta in s tem je potem omejena tudi veljavnost dovoljenja.
Tudi Mestna ob?ina Ljubljana oziroma Javni stanovanjski sklad od lastnika stanovanja svojim najemnikom dovoljujeta opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, izklju?no v delu stanovanja in ob izpolnitvi teh predhodno navedenih pogojev. Menim, da bo z ve?jo fleksibilnostjo dela in z bolj raznolikimi oblikami ustvarjanja dohodkov za preživljanje, vedno ve? primerov, ko bomo delali tudi na domu, vendar menim, da je prav, tudi glede na to, da vsaj v Ljubljani poznamo pomanjkanje stanovanj, primanjkljaj stanovanj, ne pa tudi pomanjkanje in primanjkljaj poslovnih prostorov, da iz tega vidika ohranjamo stanovanjsko funkcijo stanovanj in nenazadnje tudi iz vidika življenja mesta ali ohranjanja kakovosti življenja mesta, je prav gotovo problem tistih primerov, ko se stanovanjska funkcija umika poslovnim funkcijam in to avtomati?no potegne za seboj umiranje mesta oziroma pove?evanje vandalizma in podobnega. Se pravi, ja - opravljanje dejavnosti v stanovanju, vendar zgolj v delu stanovanja in za tiste dejavnosti, ki niso mote?e. Hvala lepa.

            BORIS JANEZ BREGANT: Najlepša hvala gospa Heglerjeva. Preden nadaljujemo, bi prosil še enkrat, da se prijavite k razpravi, da bomo imeli malo ob?utka, koliko razpravljavcev želi razpravljati. Poleg imena bi prosil, ?e vsaj okvirno pripišete tudi temo, o ?em bi razpravljali. Hvala lepa in kar med razpravo, ?e daste te prijavnice. Sedaj smo nekako prvi del razprave zaklju?ili. To je tisti, ki se nanaša na ?isto stanovanjsko dejavnost, skladno z veljavnimi predpisi.
Sedaj pa imam ob?utek, da prehajamo v ta drugi del, ko pa bi malce druga?e pogledali, ne samo stanovanje kot stanovanjska enota za bivanje, ampak stanovanje kot eventualno tudi pridobitna dejavnost. Morda je prav, da pobudnica tega posveta, samostojna raziskovalka gospa Majda Buda, v svojem uvodu na to opozori. Prosim, gospa Buda.

            MAJDA BUDA: Najlepša hvala, da je sploh prišlo do današnjega posveta. Res sem bila pobudnica in to iz zelo preprostega razloga. 15 let se ukvarjam tudi s problematiko netipi?ne stanovanjske rabe stanovanja in ugotavljam, da je marsikaj skrito pod odejo, da se marsikaj dogaja, kar no?emo priznati in da v sedanjih 15-ih letih, ko se stanovanja ve? ne gradijo samo z javnimi sredstvi in predvsem niso ve? družbena lastnina, ko moramo na nek na?in zainteresirati tudi zasebne lastnike, da bodo gradili celo neprofitna stanovanja, da je potrebna resni?no širša obravnava, kaj vse stanovanje je. S tem seveda nikakor in to prosim, da se izpostavi, v ni?emer ne smemo zanemariti funkcije, da je dejansko stanovanje ?lovekov dom. To mora biti in to je osnovna funkcija stanovanja. Vendar, ker gre za kapital, je treba tudi upoštevati lastnika kapitala, kako mu bo ta kapital prinašal bodisi samo uporabo stanovanja v njegove stanovanjske potrebe ali pa bo s tem kapitalom pridobival najemnino ali celo v stanovanju lahko opravljal sam dolo?eno pridobitno dejavnost.
Glede na to, da je na sre?o že moja predhodnica gospa Frantarjeva povedala, da naj bi v novem stanovanjskem zakonu dejansko zlasti to druga?no rabo stanovanj opredelili kar etažni lastniki in se ta odgovornost prenaša predvsem na njih, smatram, da je klju?ni dokument, ki izpolnjuje obe funkciji, da je stanovanje ?lovekov dom in da je kapital v resnici pogodba o medsebojnih razmerjih, ki vklju?uje tudi že urejene etažne odnose. Ne bi ve? govorila o tem, kaj stanovanje je, ker so predhodniki o tem ve? kot dovolj povedali. Izpostavila bi samo to, da je to res skupina prostorov, ki v stanovanjski ali v nestanovanjski stavbi omogo?a trajno bivanje in mislim, da mora stanovanjski zakon in vsi predpisi zagotavljati prvobitno funkcijo uporabe stanovanj v vseh vrstah stanovanj. Ugotavljamo pa namre?, da je stanovanjska pogodba, ki jo morajo skleniti etažni lastniki, neke vrste dodatna omejitev za rabo stanovanj, predvsem v stavbah, kjer je ve? lastnikov, medtem ko za ostale lastnike v enodružinskih hišah, v vrstnih hišah, v manjših hišah, kjer sta samo dva lastnika oziroma je manj kot osem posameznih delov, gospa ima zelo prav, ko je vprašala za pojme, v resnici stanovanjski zakon in stvarno-pravni zakonik uvajata pojme, ki so nam popolnoma tuji. Govorijo o posameznih delih, o posebnih posameznih delih, o skupnih delih. ?e se danes med seboj malo povprašamo, razen strokovnjakov sploh ljudje ne vedo, da je posamezni del pravzaprav stanovanje in da pomeni obveznost solastnikov, da sklenejo etažni sporazum in pogodbo medsebojnih, vezana na te etažne lastnike, ki imajo bodisi osem posameznih delov, pa naj bodo to stanovanja, ali so poslovni prostori ali neke druge zaklju?ene celote.
Skratka, moj namen je poudariti, da naj bo stanovanjski zakon enako zaš?itniški glede družbene vloge do stanovanja, tako v enostanovanjskih hišah kot v dvostanovanjskih. Namre?, ?e imamo danes ve? stanovanj, jaz lahko stanujem v bloku pa imam tri stanovanjske hiše, kjer sta samo po dve stanovanji. V teh dvostanovanjskih hišah lahko prakti?no po?nem kar ho?em, razen v kolikor me omejuje stvarno-pravni zakonik.

            .......: /govori iz klopi/

MAJDA BUDA: Etažni lastniki, ja, ni jim treba pridobiti dovoljenja na mestni ob?ini za opravljanje pridobitne dejavnosti v stanovanju. Ta je vezana na 14. ?len stanovanjskega zakona in v glavnem tudi praksa kaže, da hodijo po ta dovoljenja predvsem ti lastniki, ki imajo stanovanja v ve?stanovanjskih stavbah. Da se ne bom zapletla, ni bil moj namen polemizirati s tem, ali da to dovoljenje za opravljanje ali ne. Hotela sem dati glavni poudarek sporazumu o etažni lastnini in pa vsebini pogodbe o medsebojnih razmerjih. Zato, ker popolnoma soglašam z uvodni?arko, ki je rekla, da je  treba težo odgovornosti, kaj se bo v ve?stanovanjskih stavbah delalo oziroma kako živelo, da je to stvar etažnih lastnikov. Mislim, da je to jedro vsega okoli stanovanjskega zakona.
Povem ?isto konkreten primer. Kolegica je hotela v Ljubljani kupiti stanovanje, da bo v njem živela, ko bo prišla iz Nem?ije. Nepremi?ninski agent ji je izro?il pet kupoprodajnih pogodb, ki so bile vse overovljene od notarja. Ko je hotela preveriti, ali bo lahko to vpisala v zemljiško knjigo, je ugotovila, da od leta 1960 in še zlasti po Jazbinškovem zakonu pet stanovanj, ki so bila v tej stavbi, da nobeno od teh stanovanj še ni bilo vpisano v zemljiški knjigi. Potem je vprašala tega agenta, zakaj ne. Zaradi tega, ker seveda ni sporazuma o etažni lastnini, kaj šele, da bi imeli pogodbo o medsebojnih razmerjih. Kljub temu se je še odlo?ala, da bi morda to stanovanje kupila. Potem je bolj podrobno pogledala ta svoj posamezni del zgradbe, to stanovanje, in je ugotovila, da je v njeni pogodbi za 6 m2 ve?ja površina kot je v bivših treh pogodbah. Se pravi, da je bila prisiljena se postopiti postopka za dolo?itev etažne lastnine in je šla k lastnikom v hiši. Žal, eden je zaprl vrata. Skratka, ona je ugotovila, da kljub temu, da je v stavbi samo pet lastnikov, da so med temi petimi lastniki trije v zadnjih petnajstih letih del hodnika spremenili v kopalnico, si je prisvojil en drug lastnik en del kleti, da samo dva lastnika imata pod klju?em podstreho. Skratka, ?e gremo sedaj po vsebini pogodbe o medsebojnih razmerjih, pomeni, da dejansko ni vedela niti, kdo so etažni lastniki, da je imelo njeno stanovanje napa?no kvadraturo in ne bi, kljub temu, da je bila pogodba overovljena od notarja, te pogodbe ne bi nikoli vpisala v zemljiško knjigo, da je nemogo?e pravilno dolo?iti solastniške deleže na skupnih delov. To tudi pomeni, da je pla?evanje stroškov, ki so skupni, problemati?no, da se oblikuje rezervni sklad, v teh hiši se sploh ni. Skratka, ona se je potem premislila, kljub temu, da je imela zelo ugodno ceno in da je lastnica hotela še ceno znižati, se je zaradi neurejenih odnosov odlo?ila, da tega stanovanja ne bo kupila.
Drugi sklop, ki je zelo pomemben, da se etažni lastniki med seboj dogovorijo, ti etažni lastniki, ki so si prisvojili eden klet, eden podstreho, eden hodnik, bodo lahko svojo etažno lastnino vpisali v zemljiško knjigo, ko bodo sklenili sporazum o etažni lastnini. Ni? prej. Oni se bodo morali najprej dogovoriti, kaj bodo drug drugemu priznali, preden bo sploh prva možnost, prvi korak, da se za?ne postopek za vpis etažne lastnine in da sploh pridobijo svojo lastnino, vpisano v zemljiško knjigo.
Drugi sklop pa je to soglasje drugih lastnikov k spreminjanju rabe stanovanj v druge namene. Pred desetimi leti sem imela primer v Zupan?i?evi jami, ko lastniki niso hoteli eni lastnici dati soglasja za sobodajalstvo. Z upravnikom sva se zmenila, da sva vse lastnike v tem bloku poklicali na skupni sestanek in jih vljudno prosili, da se kot lastniki spoznamo, da povedo, kdo so njihovi najemniki, kaj najemniki v tem stanovanju delajo in da bi tudi ta stranka, ki je slu?ajno dobila še enega otroka in se je hotela preseliti, ampak bo za?asno oddajala stanovanje v turisti?ni najem. Lepo smo to vabilo napisali, dali na oglasno tablo in ?akali v skupnih prostorih, da bodo lastniki prišli. Oprostite, dva, trije so prišli, priti bi jih moralo 20. Zato, ker dejansko niso hoteli povedati, da oddajajo stanovanja v najem, bodisi z najemno pogodbo ali brez. Skratka, od tistega trenutka dalje ta stranka mirno oddaja stanovanje v turisti?ne namene. Sedaj ga ne ve?, ker ga je oddala v klasi?ni stanovanjski najem. Skratka, ho?em povedati, da je v korist lastnikov, da se sami dogovorijo, kaj bodo v ve?stanovanjski stavbi delali. Naj se dogovorijo, pod katerimi pogoji bodo dovolili opravljanje mirne dejavnosti v stanovanjih. Naj se dogovorijo in napišejo, katere so te dejavnosti, ki so že sedaj možne, da se opravljajo. ?e vedo za njih ali ?e se že opravljajo, naj jih navedejo. Tretji?, naj navedejo, po kakšnem postopku bo tisti lastnik, ki se bo odlo?il, da ho?e recimo biti turisti?ni vodi?. Turisti?ni vodi? ne potrebuje drugega, kot da stanuje v stanovanju, zjutraj vzame kov?ek in šiba in vodi turiste po Sloveniji in po drugih državah v Evropi.
Skratka, tudi on opravlja turisti?no dejavnost vodenja in je lahko s.p., lahko je d.o.o., on potrebuje soglasje vseh v hiši. Zakaj ne bi te dejavnosti, ki so prezentne, izpostavili in preprosto napisali v to pogodbo o medsebojnih razmerjih. ?e pa tega ne morejo napisati ali ne vedo vseh dejavnosti, pa naj napišejo še postopek, morda celo pooblastijo upravitelja, na kakšen na?in bo lastnik, ki se je odlo?il, da bo pa? opravljal mirno dejavnost v stanovanju, ker je logi?no, da mora biti mirna, da bo lahko prišel do tega soglasja, ne pa danes, ko ve?ina lastnikov niti ne ve, kdo vse je lastnik in hodi od stranke do stranke in iš?e te podpise.
Moj namen je, da naj država po možnosti se umakne iz te nezaželene zaš?itniške vloge, ampak dejansko to obveznost prepusti in zahteva, da se o njej dogovorijo lastniki sami. Koristnost za lastnike je predvsem v tem, ?e imajo urejeno etažno lastnino in vpisano v zemljiško knjigo, so stanovanja na trgu vsaj za 20 % ve? vredna, kot ?e so te razmere neurejene.
Drugi?, ?e ho?emo pridobiti hipotekarno posojilo, ?e nimamo vpisane etažne lastnine, ?e niso urejene zemljiške zadeve, v resnici hipotekarnega posojila ne moremo dobiti. Tudi ?e ho?em danes konkretno jaz v neki stavbi, kjer sem solastnik in nikakor ne pridemo do etažne lastnine, ta del svojega premoženja dati sinu zato, da bo lažje gradil hišo, mu ne morem, ker pa? ni stanovanje vpisano v zemljiško knjigo. Tudi na javne razpise se ne morem prijaviti. Obnova starih fasad v mestnih jedrih, kjer ni urejena etažna lastnina, a priori ne pridem v poštev za pridobitev kakršnih koli subvencij. To velja tudi za pretežno poslovne stavbe. Je lahko stavba, ki ima šest posameznih delov. Od tega so lahko v pritli?ju dve poslovni stavbi, zgoraj štiri. Tudi v tem primeru ne bo poslovnež dobil od spodaj možnosti pridobitve posojila.
Koristi za državo. Koristi za državo, ?e je sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih, je, da je etažna lastnina urejena, veliko manj pritiskov na etažno lastnino, veliko manj pritožb na inšpekcijske službe, veliko manj tožb vloženih na sodiš?e in nepremi?nine so bolje vzdrževane. Skratka, moj namen je bil, da naj bi zakonodajalec v bodo?e izkoristil vse možnosti, da etažni lastniki sklenejo pogodbo o medsebojnih razmerjih in si sami dolo?ijo tudi omejitve glede rabe stanovanj in zaradi tega naj se 14. ?len stanovanjskega zakona razbremeni izrazite državne zaš?itniške vloge. Hvala lepa.

            BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa gospa Buda. Imamo še dva pogleda na to tematiko. K enemu bom povabil doc. dr. Marijo Molan, zdravstveno svetnico iz Klini?nega inštituta za medicino dela, prometa in športa, ki bo predstavila referat z naslovom Izkoristiti ve?je zaposlitvene možnosti izven mest. Potem je še ena predstavitev, potem pa preidemo na razpravo in še enkrat prosim, ?e se prijavite, ?e imate željo. Zaenkrat so štiri prijave za razpravo.

            DOC. DR. MARIJA MOLAN: Jaz vas vse lepo pozdravljam. Prihajam iz ?isto drugega okolja. Ne bom govorila o stanovanjih. Govorila bom o ljudeh, ki bi lahko tudi v teh stanovanjih, predvsem pa na podeželju, opravljali razli?ne dejavnosti. Zakaj sem bila sploh povabljena k tej razpravi? Preprosto zaradi tega, ker se že dolga leta ukvarjam tako s poklicnim svetovanjem kot tudi ocenjevanjem dela zmožnosti. V tem svojem delu sem ugotovila, tudi na osnovi raziskav, da so poklicne odlo?itve pogosto zelo naklju?ne. Po rezultatih neke naše raziskave se je izkazalo, da se je 50 % opredelilo in izbralo druge šole, kot so si to želeli, da ni interesa za tradicionalne poklice, ni nobenega interesa ali zelo malo, za turisti?ne poklice ali poklice, vezane na podeželje.
V nekem drugem delu našega dela pa se je izkazalo, da so pogosto nezaposleni tisti, ki pristanejo na zavodih za zaposlovanje. Z njimi se pa? ukvarjam v postopku ocenjevanja dela zmožnosti. Pogosto zelo nekonkuren?ni iskalci zaposlitve. Zaradi tega, ker so izgubili tisto svojo standardno delo, sedaj pa živijo nekje dale? na podeželju, imajo celo neko šolo, imajo neko premoženje, ponavadi hišo, vendar so predale? od centrov, da bi lahko za?eli z neko dejavnostjo, da bi našli zaposlitve. To so na nek na?in izhodiš?a, na osnovi katerih gradim.
Kakšne so možnosti rešitev? Poglejte, naša zakonodaja že ponuja nacionalno poklicno kvalifikacijo. To je nekaj, kar imajo v Evropi, kar imamo tudi mi, predvsem na podro?ju turisti?nih dejavnosti, na podro?ju storitev za prosti ?as, je tukaj, mislim, veliko možnosti. Kajti nacionalne poklicne kvalifikacije omogo?ajo pridobitev nekih specifi?nih znanj, specifi?nih kompetenc na druga?en, vedno formalni šolski na?in za opravljanje nekih dejavnosti. Katera bi bila to dejavnost? Storitve za prosti ?as. Mi smo danes že nekajkrat slišali o turisti?nih dejavnostih, o klasi?nih turisti?nih ponudbah. Mislim pa, da bi bilo koristno, da za?nemo razmišljati tudi o ponudbi storitev za prosti ?as, o tej razvijajo?i gospodarski dejavnosti, ki pa je lahko zelo druga?na. To ne pomeni samo son?nik in plažo, ampak pomeni še bistveno kaj drugega, druga?nega, predvsem individualiziranega. Kje bi se to lahko odvijalo? V okviru tistih kapacitet, tistih naših praznih doma?ij.
Danes smo slišali, da je v Ljubljani na primer še vedno pomanjkanje stanovanj. Vemo, da je trend selitve za službo, za tako imenovanim boljšim življenjem v velika mesta, ostajajo pa tiste velike hiše, ki so se zgradile v tistih ?asih, ko smo vsi gradili velike hiše, na pol prazne, ostajajo doma?ije relativno blizu, tako reko? na dosegu mesta. Tudi blizu Ljubljane, tudi blizu Bleda, ostajajo prazne kapacitete, prazne doma?ije, ki propadajo. Mi pa nekako ne znamo poiskati možnosti, da bi jih reaktivirali in ?akamo na ugodno ponudbo ali mogo?e Angležev ali Ircev, da bodo to kupili.
Ko sem govorila o tistih mojih iskalcih zaposlitve, sem pogosto ugotavljala, da znajo zelo razli?ne stvari, marsikaj zelo posebnega, kar bi bilo resni?no dragoceno in vredno ponudbe, vendar tega ne znajo ponuditi. Nimajo kompetenc, imajo sicer znanja, vendar nimajo formalne usposobljenosti, formalne izobrazbe, da bi za?eli s to dejavnostjo. Mogo?e bi pa lahko za turisti?ne dejavnosti bolj navdušili mlade. Za?ela sem s tem, da je poklicna odlo?itev mladega ?loveka pogosto  zelo nestabilna in nanje vplivajo razli?ni dejavniki. Ko smo na primer pred tremi leti delali v koroški regiji raziskavo o vpisu, se je v srednjih šolah, v osnovnih šolah izkazalo, da ni bilo interesa niti za železarske poklice, kot bi ?lovek pri?akoval mogo?e, za nobene tehni?ne poklice, ampak tudi ne za turizem, da o kmetijstvu sploh ne govorimo. ?e bi pa znali mogo?e malo bolj animirati, pa bi bile mogo?e to tudi možnosti ostati na doma?iji, delati nekaj, kar delaš z veseljem. Prepri?ana sem, da nismo vsi tako zelo navdušeni samo za poslovne šole in še vedno ostati v okolju, v katerem si zrasel.
Zato sem zbrala nekaj namigov. To je moje videnje glede na naše delo, na delo na našem inštitutu. Glede na to, da smo mi preventivna inštitucija in želimo nekaj spreminjati v smer ohranjanja dela zmožnosti aktivne populacije. Ti namigi so seveda usmerjeni k državi. Od države in njenih spodbud do zavodov za zaposlovanje pa tudi vseh tistih, ki že delate na podro?ju turisti?nih dejavnosti, da bi poskušali, da bi povezali in poiskali nekatere ponudbe. Poglejte, mi se zelo radi zgledujemo po tujih vzorcih. Zelo pogosto imamo radi za zgled skandinavske države, predvsem Finsko. Pa dajmo nekaj podobnega tudi mi. Pred leti, ko sem bila na nekem kongresu, je bila v kongresno ponudbo nastanitev vklju?ena tudi nastanitev na podeželju. Na ?isto obi?ajnih finskih doma?ijah. Zelo preprosto, zelo prijazno, pa mislim, da je bilo za nas enkratno doživetje in dohodkovno zanimivo tudi za ponudnike. Zakaj tega ne naredimo?
V?eraj sem dobila vabilo za veliko mednarodno konferenco na Bledu konec junija, se posebnim obvestilom: pohitite, hotelske kapacitete bodo kmalu zapolnjene. Mislim, da je to ena izmed možnosti. Naše podeželje, naše specifi?ne doma?ije z vsem tistim bogastvom, ki ga imamo in z ljudmi, ki znajo marsikaj, ne znajo pa pogosto ponuditi. Pogosto je celotna pot ponudbe predolga in omagajo na za?etku poti. Mislim, da bi z izkoriš?anjem potencialov ljudi lahko bistveno obogatili in tudi oživili tiste naše osamljene kmetije, tiste naše osamljene doma?ije, kjer ne bi bilo nobenega problema s tem, da je treba imeti soglasje z etažnimi lastniki. Hvala.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa gospa Molanova. Ostane nam še en uvod. To je dr. Andreja Cirman, docentka na  Ekonomski fakulteti, ki bo to strategijo rabe stanovanj poskušala pokazati, kako uskladiti strategijo gospodarskega razvoja države. Prosim, gospa Cirmanova.

            DOC. DR. ANDREJA CIRMAN: Naj za za?etek popravim napovednik. Jaz se vra?am nazaj na stanovanja, in sicer na stanovanja v stanovanjski rabi in me zanima, kako je s stanovanji v stanovanjski rabi, ker stanovanja v stanovanjski rabi so pravzaprav primarni namen stanovanj in tudi konkurirajo vsem ostalim rabam, kako je ta strategija seveda usklajena z strategijo gospodarskega oziroma predvsem s celotno strategijo razvoja Slovenije.
To, da se mora država iz tega podro?ja umikati, je pravzaprav nekaj, kar ni obi?ajno. Stanovanjski trg je eden izmed najbolj reguliranih trgov nasploh. To dejstvo obstaja pri nas, ta dejstva obstajajo v tujini. To ni ni? novega. Edino, kar so recimo poudarki v stanovanjski politiki, v politiki do stanovanj, ?e gremo na širše, v zadnjih letih je v tem, da se ta politika preusmerja v tem, da se trgu pusti delati tisto, kar trg zna in regulira tistem podro?ju, kjer trg tega regulirati ne more. Se pravi, ni strogo reguliranje od za?etka do konca, temve? ?im ve? vklju?evati trg in zgolj popravljati na tistih delih, kjer trg ne more delovati. Osnovni cilj stanovanjske politike na tem podro?ju je pravzaprav, da se omogo?i državljanov dostop do ustreznih stanovanj po dosegljivih cenah in njihovo vklju?enost v okolje. Zato je pravzaprav celotna politika in celoten instrumentarij pravzaprav nastavljen.
Smiselno je, ker želimo živeti v u?inkoviti državi, ki racionalno troši denar, najve?jo pomo? dobijo tista gospodinjstva, kjer je koristnost dodatnega investiranega denarja najve?ja. Jaz bi v bistvu tisto za zaklju?ek tega prikaza razli?nih rab stanovanj kon?ala spet pri stanovanjski rabi in poskušala pokazati, kako tisti, ki pretežno rabijo ta fond, kako dostopajo do njega, se pravi na dosegljivost stanovanj, kako povpraševalci po stanovanjih za stanovanjske storitve pridejo pravzaprav finan?no ?ez in pa soo?ila bi ukrepe, ki jih je država nastavila na tem podro?ju, soo?ila s tem, kar so  zapisali tudi v strategiji in ali ti ukrepi se pravzaprav pokrivajo s samo strategijo.
Kako ljudje dostopajo do stanovanj oziroma koliko jih to pravzaprav stane in to dokažejo njihovi dohodki. Gledamo preko tega, koliko ljudje dajo dohodka za stanovanje ali kot najemniki ali kot lastniki in kot lastniki gledamo obi?ajno razmerje med cenami in dohodki ali pa vklju?ujemo pravzaprav še tudi ostale stroške, ki jih imajo ljudje, kot so recimo odpla?evanje posojil in podobno. Cena posojil pri najemnikih pa pa? razmerja med teko?imi stanovanjski stroški in dohodki. O stanovanjski stiski pravzaprav govorimo takrat, kadar gospodinjstva za svojo stanovanjsko potrošnjo namenijo ve? kot nek to?no dolo?en del dohodka, s tem, da mednarodna meja se sicer pove?uje, ampak nekaj ?asa se je govorilo o 25, danes je bolj ali manj omejeno, da ?e daje gospodinjstvo ve? kot 30 % svojega razpoložljivega dohodka za stanovanje, to pomeni, da je pravzaprav že v stanovanjski stiski.
To so razmere v Sloveniji, razmerje med ceno in letnimi dohodki kot razmere, ki kažejo dosegljivost stanovanj za lastniške in kaže, da smo pravzaprav med tranzicijskimi državami takoj na drugem mestu, takoj za Rusijo, medtem ko pri indeksu dosegljivosti, to je ta druga slika, smo pa vsaj na tretjem mestu, in sicer indeks dosegljivosti pa meri tudi vpliv obrestnih mer, kar pomeni razmerje med ceno in letnimi dohodki ni upoštevano v tem, da imamo v Sloveniji relativno nizke obrestne mere v primerjavi z ostalimi tranzicijskimi državami zaradi pa? dosežene dobre makroekonomske stabilizacije, medtem ko indeks dosegljivosti to upošteva, vendar vidimo, da nizke obrestne mere pravzaprav ne prispevajo toliko, da bi mi pravzaprav znatneje napredovali na tej lestvici.
Da je nekaj narobe, kaže tudi to, koliko meddružinskih transferjev se uporablja, ko ljudje kupujejo stanovanje in to, da jih v zadnjih sedmih letih recimo v tem obdobju preu?evanja, je tretjina tistih, ki so kupovali stanovanja oziroma prihajali do lastniških stanovanj, uporabila finan?no pomo?. Pri tistih, ki so zidali, pa te pomo?i v obliki zemljiš?a ali nadzidave ve? kot pol, to kaže na to, da se na tem podro?ju nekaj kriti?nega dogaja. Zadnja analiza, ki sem jo delala ravno na tem podro?ju, kaže, da pravzaprav, kar sem že tudi prej omenila, ni problem v obrestnih merah. Obrestne mere so že naredile svoje probleme v tem, da cene še kar naprej bežijo navzgor.
Kaj pa v najemnem sektorju? V najemnem sektorju izgleda tako, da pri najemnikih neprofitnega stanovanja jih je 67 % ?ez mejo dosegljivosti.  Se pravi, 67 % jih je v stanovanjski stiski, kljub temu, da so najemnine precej nižje, vendar je to pa? indikator tega, da je v bistvu fond, ki je tako majhen. Skratka, najemniki neprofitnih stanovanj je ta visok delež pravzaprav, jaz ne bi pojasnjevala preko tega, da je najemnina katastrofalno visoka, bolj bi se osredoto?ila na to, da toliko fonda, kot ga imamo z njim, pospravimo pod streho pravzaprav samo tiste, ki so najbolj ogroženi in to je pa? ta visok odstotek. Recimo za primer, v Ljubljani je povpre?en dohodek gospodinjstev v neprofitnem stanovanju eden izmed najnižjih v Sloveniji, pa v Ljubljani so na?eloma višje pla?e kot v Sloveniji, ampak zakaj je to tako. Zato, ker dejansko uspemo pospraviti pod streho samo tiste res najbolj ogrožene.
Pri najemnikih službenih kadrovskih stanovanj je teh 39, pri tržnih stanovanjih je spet ve? kot polovica takih, ki bi jih po mednarodnih kriterijih uvrstili v stanovanjsko stisko.
Vprašanje je vedno to, da ?e ljudje veliko trošijo za svoje stanovanje, lahko tudi zaradi tega, ker želijo živeti v stanovanjih, ki so pravzaprav nad njihovimi dohodkovnimi zmožnostmi. Tale tabela kaže, da temu ni tako. Najve? v povpre?ju dajejo za stanovanje tisti, ki so v najbolj nekakovostnih stanovanjih. Se pravi, tam, kjer so nekakovostna stanovanja, je pravzaprav preseganje tega zelo veliko in to je tako pri neprofitnih stanovanjih kot pri profitnih stanovanjih. Se pravi, ljudje rešujejo svoje težave s tem, da gredo v podstandardno potrošnjo, pa še tukaj se znatno iz?rpavajo.
Poglejmo našo strategijo razvoja Slovenije, kako pa naš glavni strateški dokument se tega loteva. Mi bomo seveda eni izmed bolje razvitih držav v naslednjih desetih letih. Skratka, šli bomo ?ez povpre?je. Imeli bomo kakovostno življenje in blaginjo vseh posameznikov in posameznic. Medgeneracijski in sonaravni razvoj je eno izmed vodil in pa tudi mednarodna priznana in ugledna država bomo. Te razvojne prioritete so seveda potem tudi nadalje razdelane. Razdelane so v delu, ki se nanaša tudi na stanovanja, in sicer akcijski na?rt za pretekli dve leti, kar pomeni, da ga že gledamo, koliko je bil uresni?en. Predvideva pove?anje tržne ponudbe zazidljivih zemljiš? za potrebe stanovanjske gradnje. Pove?anje ponudbe stanovanj za nakup in najem, ukrepe za znižanje cen zazidljivih zemljiš?, razvoj hipotekarnega ban?ništva, model subvencioniranja dav?nih olajšav, zagotavljanje sredstev javnega sektorja za spodbujanje stanovanjske gradnje in prenove in financiranje socialnih programov. V tretji razvojni prioriteti, spet se najdemo pri zagotovitvi ponudbe ustreznih zemljiš? in pa, da bi se projekti za?eli odvijati bolje in hitreje. Peta razvojna prioriteta kaže na to, da bi povezovali ukrepe za doseganje trajnostnega razvoja, se pravi trajno obnavljanje prebivalstva. Olajšanje mladim, možnost za pridobivanje lastnega stanovanja, obdav?iti neuporabne stanovanjske zmogljivosti, oblikovati razli?ne modele subvencioniranja in pripraviti zakonske in druge pogoje za vklju?evanje finan?nih in drugih investitorjev v stanovanjsko oskrbo.
Poglejmo, kaj je, glede na to, da so bili to akcijski na?rti za pretekli dve leti, lahko danes se postavimo na stališ?e in pokukamo nazaj. Glede na stanje, ki sem ga predstavila in glede na to, kaj je v strategiji napisano, kaj se pravzaprav dogaja in kako naša država skrbi za našo stanovanjsko podro?je. Cene stanovanj rastejo. V Ljubljani opažamo, da so se cene stanovanj nekoliko umirile, vendar jaz tega ne bi pripisala aktivnim ukrepom na stanovanjskem podro?ju kot bolj temu, da smo prišli na zgornji plafon kupne mo?i.
Gradnje tržnih stanovanj, je ukrep, ki pove?uje ponudbo. Eden izmed redkih ukrepov, ki smo si ga sploh pravzaprav zadali na ponudbenem delu, vendar je v sedanjem modelu na ta na?in narejeno, da je treba pa? razmisliti o strategiji, ali bomo državna sredstva dajali na podro?je, ki ga trg regulira. Dejansko imamo kompetentnega investitorja, ki trenutno dela iz  javnega sektorja. Morda bi ga lahko predstavili zasebnega. Se pravi, tako kot je to izvajano danes, to zagotovo ni u?inkovito in da ti instrumenti pravzaprav niso u?inkoviti do te mere, kaže tudi o tem, da trg še vedno, kljub temu, da smo ta stanovanja lansirali, raste. Problem je pa tudi v tem, da ?e lansiraš cene stanovanja pod tržnimi cenami, se ustvarjajo rente in ljudje razmišljajo seveda samo o tem, kako bodo te rente odsvojili. To se vidi tudi po tem, da je dosti stanovanj, ki so bila na ta na?in prodana, še praznih.
Zemljiš?a ostajajo draga. Najve?ji prispevek k temu, da bodo boljša zemljiš?a, je v tem, da smo spremenili zakonodajo. Vsaka sprememba zakonodaje povzro?a nekaj ?asa zakonodajnega kr?a, kar pomeni, da se ni? ne dogaja in zemljiš?a zato ostajajo draga. Kakšne ve?je ponudbe tudi ni zaznati. Hipotekarno ban?ništvo je bilo sprejeto. Imamo zakonodajo, vendar je s hipotekarnim ban?ništvom tako, da je trenutno naš ban?ni sistem relativno mo?no likviden in potreb po tem instrumentu ni, je pa vsekakor pohvalno, da ga imamo, ko bo potrebno, da ga lahko uporabimo. Ni  postavljenih temeljev, da bi privabljali zasebni kapital v neprofitno oskrbo. Na neprofitnem delu imamo prikrite in odkrite primanjkljaje. Odkriti primanjkljaji so recimo to, da se desetkrat ve? ljudi prijavi oziroma da je desetkrat ve? upravi?encev kot tistih, ki jim je dejansko dodeljeno stanovanje. Potem si moramo lepo priznati tudi to, da imamo prikrite primanjkljaje. Mnogo ljudi, ki bi seveda bili upravi?enci, se sploh ne prijavi, ker vedo, da nimajo ne petih otrok na cesti, da nimajo invalidnih ?lanov, da ne živijo v nenormalnih razmerah, pa bi bili ravno tako upravi?enci in se sploh ne prijavijo, ker vedo, da nimajo realnih možnosti, da bi prišli vsaj v bližino tistih, ki bodo dobili stanovanja. Politika je še vedno usmerjena na lastništvo, na nekaj, kar pravimo, da je tega tako in tako preve?. Imamo NSVS kot eden izmed glavnih instrumentov in mi smo rekli, da bomo imeli Slovenijo državo, ki bo konkuren?na, u?inkovita in bo omogo?ala trajnostno obnovo prebivalstva. Pa NSVS to dejansko omogo?a? Z vidika konkuren?nosti pravzaprav ponuja produkte, ki so zelo podobni produktom bank in v ?asu razpisa so pravzaprav banke ponudile zelo konkuren?ne pogoje, kar pomeni, da vprašanje, koga pravzaprav subvencioniramo in ?e ne subvencioniramo ta pravih, pomeni, da pravzaprav uni?ujemo ban?no konkurenco. To že ne bo dobro iz vidika konkuren?nosti.
Kar se z vidika u?inkovitosti in trajnega obnavljanja prebivalstva ti?e, je to pravi instrument, da ?e re?emo, da ljudje želijo imeti svojega otroka na svojem. To pomeni, povpre?na starost matere ob prvem otroku je 29,4 leta v Sloveniji. Zato, da dobiš lastno stanovanje, pet let ne bo dovolj var?evati, bo treba deset let, kar pomeni, odštejmo deset let. Za?eti je treba pri 19,4 leta var?evati zato, da lahko pri povpre?ni starosti, pa vemo, da ta povpre?na starost ne omogo?a enostavne reprodukcije stanovanja, 19,4 leta je treba za?eti var?evati, hkrati nam pa piše v strategiji tudi to, da bi seveda zato, da bomo imeli vzdržen pokojninski sistem, da bi radi mlade ?imprej spravili ven iz fakultet v delovno silo. ?e bodo morali pri 19,4 leta za?eti var?evati, bodo še krepko delali preko študentskega servisa. Vprašanje, ?e bodo zelo hitro prišli iz sistema ali pa bodo tam enkrat pri 33, 34-ih letih pravzaprav šli in si ustvarjali družino, da bo ta družina imela 2,1 otroka, ki omogo?a neko normalno reprodukcijo in lahko odkljukamo trajnostno obnavljanje prebivalstva, pa seveda smo še dale? od tega.
Z roko v  roki z zakonodajo, ki ureja NSVS, gredo subvencije mladim družinam. Motivacija mladim za reševanje stanovanjskega problema. To je tisto: pomagaj si sam in bog ti bo pomagal. Po tej strategiji je pa spet strategija razvoja Slovenije zelo skregana. Poglejmo zakaj. Denar mora iti tja, kjer je najbolj potreben, kjer naredi najve?ji razvojni premik in prvi poizkus izdelave te subvencije je bil v tem, da so se pa? postavile meje. Meje so bile relativno nizko postavljene in to zato, da ne bi pravzaprav bilo preve? prijavljenih ob omejenih sredstvih. Zato, da si lahko lastnik, moraš nekaj dohodkov imeti. Obstaja neka meja, nad katero si lahko privoš?iš biti lastnik, do te meje pa pa? enostavno nimaš realnih izgledov. In ?e postaviš meje dohodkovne zelo nizke, potem se ti ljudje ne prijavljajo, ker s takimi dohodki pravzaprav nimaš realnih možnosti biti lastnik. Potem pa lahko meje pove?amo in kaj smo naredili. Naredili smo to, da se bodo prijavili ljudje, ki so s svojimi dohodki že ?ez te meje in lahko postanejo lastniki, ampak to so tisti, ki lahko s svojimi dohodki relativno nizkimi postajajo lastniki. V Ljubljani rabiš za to, da kupiš en kvadratni meter, vsaj eno in pol pla?o, medtem ko recimo v Posavju ali pa na Koroškem rabiš pol pla?e, kar pomeni, prijavljali se nam bodo na subvencije ljudje iz Koroške, Zasavja, vseh podro?ij, kjer je pravzaprav najlažje postati lastnik. Je to u?inkovita raba sredstev, da damo denar tja, kjer je pravzaprav najmanjša mejna korist, medtem ko v tistih delih, kjer je najtežje priti do stanovanj pa ni? ne naredimo, ker ti ljudje še vedno ne morejo s svojimi dohodki se uvrstiti med subvencije in hkrati reševati z lastništvom probleme.
Skratka, spet nismo ni? u?inkoviti. Naša država ne bo ni? bolj u?inkovita in cenejša na ta na?in in tudi trajnostnega razvoja obnavljanja prebivalstva na ta na?in ne bomo imeli. Jaz bi vso stvar vrnila nazaj na naslov strategija razvoja države in strategija stanovanj morajo biti med seboj z roko v roki. To ne pomeni, da napišemo na papir nekaj, kar se potem ne izvaja, kar se ne dogaja, kar se na stanovanjskem podro?ju pravzaprav stalno dogaja, da morda kaj napišemo in potem niti tega ne izvedemo oziroma da ukrepi, ki jih izvajamo, niso skladni s strategijo. Da je to lahko velika past, se lahko nau?imo na primeru Irske. Irska je država, ki je pravzaprav država najhitreje rasto?e gospodarstvo v Evropski uniji, država, ki je doživela izjemen gospodarski razcvet, vendar je stanovanjsko podro?je ves ?as zanemarjala. Prišla je do izrazite krize tega obnavljanja prebivalstva, izrazite krize blaginje, ker ljudje enostavno ne morejo ve? tako visokih cen nepremi?nin zdržati in Irska je bila prisiljena pravzaprav iti v to, da mora strategijo svojega razvoja prilagoditi tudi na stanovanjskem podro?ju, kajti samo to omogo?a pravzaprav trajnostni razvoj. Ta razmislek bi verjetno bil v Sloveniji že skrajni ?as zanj. S tem bi zaklju?ila.

            BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Dovolite, da se vsem pripravljavcem teh uvodnih razlag naj iskreno zahvalim, zahvalim za to, da ste si vzeli ?as, se potrudili pripraviti gradivo. Zahvalil bi se tudi za to, da ste se vsi nekako držali predvidenega ?asa. Seveda smo nekako zaokrožili ta sklop, nekajkrat malce šli tudi izven tega osnovnega naslova, zato bom prosil vse razpravljavce, ki se boste sedaj pojavili na odru, da vendarle se poskušamo držati osnovne teme. Razli?ni nameni rabe stanovanj, problemi, ki jih pri tem vidite, seveda še bolj koristne bodo sugestije, kako te probleme reševati.
Trenutno je prijavljenih osem razpravljavcev. ?e ho?emo biti racionalni v ?asu, vas bom prosil, da skušate razpravo skrajšati na tri do pet minut. Grem po vrsti, tako kot ste se prijavili in vas še enkrat prosim, da se držite te osnovne teme. Prva se je prijavila gospa Lucija Mozeti?. Prosim, ?e prevzamete besedo. Prosim, ?e pridete sem, ker sicer ni v zapisu.

            LUCIJA MOZETI?: Dober dan. Jaz sem ena od tistih starih mam, ki sem svoje premoženje na nek na?in želela pametno vložiti zato, da bodo vnuki pa? brez problemov študirali in tako dalje. Živim v bloku, nimam velikih  hiš in tako naprej in sem kupila eno garsonjero v Ljubljani, kajti cene so bile take, da je zneslo za garsonjero. Je pa to garsonjera v popolnoma novo zgrajenem stanovanjskem objektu in ko sem za?ela razmišljati, kaj bom s to garsonjero, sem se pa? odlo?ila, da pa? jo bom imela sama za ob?asne obiske v Ljubljani, koncerte in tako naprej, ker imam rada glasbo, ker živim v periferiji v Novi Gorici, kjer se ne dogaja toliko kot v glavnem mestu in da ne bi bila ta garsonjera popolnoma prazna, kajti, kot veste, stroški vzdrževanja so tudi veliki, bi rada to garsonjero tudi oddajala. Sedaj pa nastane problem. Vse, kar sem danes tu slišala, kar stanovanjski zakon zahteva, dolo?a in tako naprej, vsega tega seveda nimam. Prakti?no ne morem dajati ne v klasi?en najem niti v ob?asni najem. To je ?isto nova stavba, kjer je približno 80 stanovanj. Jaz sem kupec, imam kupoprodajno pogodbo, nimam pogodbe o medsebojnih stanovanjskih razmerjih, ne morem oddajati enega dela stanovanja, moram oddajati celo garsonjero. Tako sem razumela.
V glavnem, želela bi, samo to sprašujem sedaj, ali se ne bi dalo urediti tako, da bi že prodajalec oziroma upravitelj, ki že upravlja to stavbo, ki že ra?una stroške in tako naprej, seznanil nas nove kupce, nove stanovalce tega stanovanja, da bi lažje se med seboj dogovorili oziroma da bi bil nek papir, kjer bi se že v za?etku v podpisovanju teh pogodb, pri urejanju, pri kon?nem nakupu tega stanovanja, da bi jaz kot nova stanovalka v tem objektu vedela, koliko lastnikov je, kdo je to, da bi se lahko med seboj sporazumeli o tem sporazumu o skupnih prostorih in tako naprej.
Oglasi na naši hiši, na našem tem objektu, so že za oddajo stanovanj, samo kako naj sedaj to naredim. Ali naj hodim od soseda do soseda, ?e bom lahko ob?asno oddajala stanovanje in tako naprej. Ne vem.  Moj namen je bil samo predlagati, ?e bi to lahko naredili, kar bi mi sami naredili, kot sem razumela iz vse te razlage, ali naredil že prodajalec stanovanj v tisti kon?ni fazi, ko že ve, kdo je kupec ali pa upravljavec, ki tudi ve, kdo je lastnik in komu že ra?una stanovanje. Samo toliko.

            BORIS JANEZ BREGANT: Hvala. Bi mogo?e gospa Frantarjeva na kratko, ker je verjetno še nekaj takih vprašanj. Prosim.

            ANITA FRANTAR HO?EVAR: Jaz mislim, da gre za nesporazum. Takoj, ko vi postanete lastnik stanovanja, ga seveda lahko prosto oddajate kot stanovanje ali kot del stanovanja. To vam stanovanjski zakon omogo?a, ali kot za opravljanje dela dejavnosti v stanovanju, o ?emer smo danes govorili. Za to, da vi oddate svoje stanovanje v najem komurkoli, ali v podnajem, ne potrebujete nikakršnega soglasja ostalih etažnih lastnikov niti ni treba, da imate sklenjeno pogodbo o medsebojnih razmerjih. Mislim, da je bil to nesporazum. Pogodbo o medsebojnih razmerjih seveda lastniki morajo skleniti, ampak iz drugih razlogov. Ne glede na to, da pogodba v precejšnjem odstotku hiš ni sklenjena, je bivanje v teh hišah, bom rekla, normalno omogo?eno, stanovanja se oddajajo, vaša dolžnost kot lastnika pa je, da oddajo prijavite na dav?no upravo in da zadostite vsem ostalim zahtevam, niste pa dolžni sosedov glede tega vprašati.
Ko ste omenila, ?e bi lahko upravnik, torej ko se objekt dokon?a, da bi upravnik te stvari, najbrž ste mislili na pogodbo o medsebojnih razmerjih in tako naprej, pripravil, po zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb že investitor dolo?i upravnika, mu preda zgradbo v upravljanje in upravnik pa? poskrbi za te osnovne stvari. Poskrbi za to, da etažni lastniki za?nejo s sklepanjem pogodbe o medsebojnih razmerjih, vendar je naloga sklepanja pogodbe o medsebojnih razmerjih naloga etažnih lastnikov. Ni pa v ni?emer povezana z oddajanjem stanovanj v najem tako ali druga?e. ?e bi pa vi svoje stanovanje želela oddajati kot poslovni prostor, potem pa so omejitve in o tem smo govorili. Ali pa, ?e bi želela v stanovanju opravljati neko dejavnost.

            BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa gospa Frantarjeva. Tu izgleda, da morda še en stavek manjka. Morda je nesporazum v tem, gospa Mozeti?eva, vi bi stanovanje dala v najem, ali bi ga samo ob?asno oddajala.

            .........: /govori iz klopi/

            BORIS JANEZ BREGANT: Mislim, da smo vendarle uspeli pojasniti to vprašanje. Hvala lepa. Naslednji je gospod Andrej Žakelj. Gospoda Žaklja ni v dvorani. Nadaljuje Uroš Buda.

            UROŠ BUDA: Lepo pozdravljam vse navzo?e v dvorani. Naj se predstavim. Prihajam iz petnajstletne prakse, v kateri se vsak dan sre?ujem z oddajanjem stanovanj za dolgoro?no bivanje, z oddajanjem stanovanjem za kratkoro?no ob?asno bivanje. Mogo?e še to povem, da sem tudi vklju?en kot predsednik sekcije v dejavnost sobodajalstva, isto?asno imam pa tudi licenco nepremi?ninskega agenta za posredovanje nepremi?nin in pa licenco za ocenjevanje nastanitvenih obratov, tako da iz teh treh vidikov spremljam to podro?je.
Omejil bi se samo na eno. Rad bi povedal, kdo so uporabniki stanovanj in za kakšne rabe jih iš?ejo. Pri tem bi vam pa govoril samo o uporabnikih stanovanj, ki rabijo stanovanje za bivanje ali tudi za dejavnosti, pri katerih se v stanovanjih biva, ne za dejavnosti, kakor so odvetniške pisarne ali za ateljeje ali za frizerske salone in podobno, kar se vse v stanovanjih dela. Vse to bi pri tem rad izpustil.
Prvo skupino uporabnikov, ?e tako re?em, prva raba, pa ne nekaj bi rad povedal. Raba, sprememba rabe stanovanja in pa sprememba namembnosti stanovanja ni isto. To je nekje v zakonu napisano in pri spremembi namembnosti je precej bolj zakomplicirano kakor pri spremembi rabe. Pri spremembi rabe naj ne bi šlo za spremembo na?ina življenja v recimo ve?stanovanjski stavbi. Zaradi tega je bolj blaga oblika ta sprememba rabe. Prva raba stanovanj, ki je tudi tista prvobitna, je raba stanovanja za ?lovekov dom. Lastniki, ki bivajo, tu niso problemati?ni. Ampak, ker gledamo mi iz vidika najema in pa drugih oblik za?asnih nastanitev v stanovanjih, so tukaj najemniki, ki si zaradi nezmožnosti, da si privoš?ijo lastno stanovanje, to stanovanje najamejo in druga zadeva, tu so ljudje, ki zaradi zaposlitve v drugem kraju, šolanja ali ob upokojitvi najamejo stanovanje za daljši ?as in praviloma v takem stanovanju, iš?ejo neko trajnejše bivanje, sklenejo najemno pogodbo in tudi na osnovi te najemne pogodbe, ki je seveda registrirana, s tako pogodbo namre? lahko uredijo za?asno ali trajno prijavo bivanja na takšnem naslovu.
Tiskarski škrat. Naslednja skupina ljudi, ki rabijo stanovanja, so ljudje, ki iš?ejo stanovanje zaradi za?asnega bivanja v dolo?enem kraju, recimo zaradi ob?asnih službenih potovanj ali drugih neturisti?nih razlogov, da spremenijo kraj svojega bivanja. V to skupino, bi še rad poudaril, ne uvrš?am ljudi, ki imajo sklenjeno stanovanjsko najemno pogodbo z oddajalcem, z recimo .. (nerazlo?no) ali kakršno koli drugo stanovanje. So pa v tej skupini zelo razli?ni ljudje, ki jih v Ljubljani zelo pogosto sre?ujemo, ki rabijo ta stanovanja. Tu so predvsem poslovneži, solastniki gospodarskih družb v Sloveniji, ki velikokrat pridejo v Ljubljano. Ali imajo najeto stanovanje, stanovanjsko najemno pogodbo, ali vzamejo stanovanjsko nastanitveno enoto kot sobodajalstvo. To je ?isto sedaj eno ali drugo, obe obliki sta možnosti. So strokovnjaki, ki ob?asno ve?krat letno sodelujejo na raznih projektih v Ljubljani, trgovski zastopniki, delavci na terenskem delu, gostujo?i profesorji, izvajalci kulturnih prireditev v ?asu priprav na prireditve in njihovo izvedbo, sodelavci veleposlaništev, ki ob?asno prihajajo. To govorim za sodelavce, ki prihajajo za tri tedne. Ti bivajo v stanovanjih. Potem so ljudje na zdravljenju in njihovi svojci. Tu so družine, veliko je obiska iz republik bivše Jugoslavije, ki se hodijo v klini?ni center zdraviti. Za njih je bolj ugodno, da najamejo tako stanovanjsko enoto, ki jim kot stanovanje omogo?a eno bolj tako normalno bivanje, kakor da bi hotelsko sobo v hotelu najeli. Potem so športniki v ?asu treningov, ljudje na izobraževanju in svojci, znanci vseh teh in tudi zdomci Slovencev, ki obiskujejo sedaj v zadnjem ?asu naše, svoje sorodnike. Slednji so pa tisti tipi?ni turisti, ki iz razli?nih razlogov najamejo stanovanje, apartma ali sobo. Tu pri turistih bi rad še nekaj poudaril, da pod turist razumemo ponavadi tistega, ki zaradi po?itnic ali prostega ?asa ali kulturnih dogodkov prebiva izven svojega kraja in tam tudi preno?uje, ?eprav je pa po definiciji turist vsakdo, ki preno?uje izven kraja svojega bivanja. Torej, ?e nima stanovanjske najemne pogodbe sklenjene in ?e si v stanovanju, kjerkoli drugje, si turist. Torej, tudi vsi ti iz druge skupine, ti ljudje, ki ob?asno bivajo, so po tej definiciji turisti, ?eprav jih statistika tako ne vzema.
Kako pa lahko bivajo taki ljudje v stanovanju, ki ni njihovo. Lahko bivajo na dva na?ina. Ali sklenejo stanovanjsko najemno pogodbo skladno s stanovanjskim zakonom. Vemo, da potem petnajst dni morajo na dav?ni upravi prijaviti to stanovanjsko pogodbo v registracijo, potem v tridesetih dneh na upravnem organu ali v Mestni ob?ini Ljubljana in s tako pogodbo za?asno prijavijo svoje bivališ?e. V praksi, ?e ljudje, ti, ki potujejo gor, dol, 14 dni bivajo v stanovanjih, je to neizvedljivo. Je pa mogo?e za delodajalca bolj fino, da stanovanje najame in da tako ljudje so nastanjeni, ker je to zanj ceneje. Je pa to ob?utljiva tema, zaradi tega, ker na ta na?in se pa odžira fond stanovanj. Ali z drugo, z najemom kategoriziranega prostora za goste pri sobodajalcih in na kmetijah v skladu z zakonom o gostinstvu. Tu gre samo, jaz vidim tukaj obe obliki, še vedno stanovanje je namenjeno bivanju, ne kakor ena druga dejavnost, ki dejansko stanovanje tisti hip spremeni v nekaj drugega. Tukaj je bistvo, da so stanovanja za bivanje, prvenstveno za trajno bivanje, ker pa so tudi kapital, so pa tudi vse ostale razlike in možni na?ini bivanja, jih je treba v zakonodaji zajeti, predvideti in urediti.
Na ta na?in bomo tudi uredili problem pomanjkanja stanovanj v Sloveniji, ker pri obstoje?em vztrajanju zakonodajnih trendov, ?e temu tako re?em, problema v desetih letih nismo rešili. Mogo?e, ?e bomo to obrnili na ta na?in, bo pa stvar bolje tekla. Tu imam eno vprašanje sedaj. ?e se stanovanje uporablja za uporabnike ad 2, ti, ki so nekako ves ?as notri in za to stanovanje ni obratovalnega dovoljenja, obratovalno dovoljenje, kakšni so postopki, mirna dejavnost, soglasje etažnih lastnikov, ?e to ni narejeno, imaš sploh problem, ker ne veš, kaj je meter, en centimeter ali en meter, zaradi tega, ker ne veš, koliko je sploh etažnih lastnikov.
Zaradi tega bi vprašal, ?e nimaš tega obratovalnega dovoljenja, ali to, ?e tak ?lovek biva notri, pa? na osnovi stanovanjskega zakona, ali je to odžiranje stanovanj za najeme ad 1, torej za tiste uporabnike stanovanj, ki si želijo trajno bivati, ali je to nelojalna konkurenca, isto?asno opravljanje, mnogim drugim dejavnostim. Tu je pa tudi zelo pomembno za podeželje, ker stanovanja so tudi na podeželju in eden od razlogov, da število turistov upada, ker teh uporabnikov ne vodimo kot turiste.
Iz tega bi dva namiga ali dva predloga podal v današnji razpravi, da stanovanjski zakon naj zelo razumljivo dolo?i stanovanjske vrste rabe stanovanj za bivanje, katere so, in med njimi dolo?i tudi pogoje za nakup .. (nerazlo?no) stanovanja in pogoj njegove rabe, ?e se le to izkoriš?a. In drugi?, naj stanovanjski zakon dolo?i razumno mejo, ko se za kratke ?asovne najeme stanovanj ne sklepa stanovanjska najemna pogodba, ampak se stanovanje odda uporabniku ad 2 in ad 3 tudi na osnovi 14. ?lena zakona o gostinstvu. Upam, da nisem bil predolg. Hvala.

 

BORIS JANEZ BREGANT: Gospa Frantarjeva, boste takoj poskušala odgovoriti.

ANITA FRANTAR HO?EVAR: Moram re?i, da ne razumem, na katere pogoje za nakup službenega stanovanja ste mislili. Vi kupite nepremi?nino in piše na vratih službeno stanovanje, neprofitno, najemno, lastno. Vi kupite stanovanje kot stanovanje, ker ima po gradbeni zakonodaji in še drugi, ki jo jaz tako dobro ne poznam, pa? status stanovanja. Status službenega stanovanja dobi stanovanje z najemno pogodbo. ?e se spomnite mojega uvoda, sem povedala, da imamo štiri vrste najemnih stanovanj, eno med njimi je službeno. Stanovanjski zakon pravi, da je to stanovanje, ki ga delodajalec nameni svojemu zaposlenemu za zadovoljevanje njegovih stanovanjskih potreb, potreb po bivanju. Ne razumem, zakaj bi prvi? bila tu razlika pri nakupu in tudi ne vem, na kakšno dovoljenje za obratovanje ste mislili, ko ste govorili o službenih stanovanjih. Službeno stanovanje postane službeno, ko se sklene najemna pogodba za službeno stanovanje in ni? prej in ni? kasneje pa ni? druga?e kot pri vseh ostalih.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Naslednja razpravljavka je mag. Snežana Škerbinc.

MAG. SNEŽANA ŠKERBINC: Pozdravljeni. Prihajam iz Gospodarske zbornice, turisti?no-gostinske zbornice, zato mi ne zamerite, da bom predvsem iz tega aspekta gospodarstva omenjala nekaj vprašanj. Predvsem omenjeni gostinski zakon in dejavnost sobodajalstva. Mene predvsem zanima, samo še nekaj v tem uvodu, ki smo ga imeli, sem zaznala en preve? tog pristop k stanovanjski problematiki, predvsem pri gospe Frantarjevi pa gospe Ferleževi in gospe Heglerjevi, boste pa tudi eno vprašanje dobili, ostale uvodni?arje pa lahko samo pohvalim, ker so nam veliko teh aspektov rabe stanovanj predstavili.
To preozkost vidim predvsem v tem, ker se togo držite enih dolo?il zakona in v bistvu me predvsem zanima pri dejavnosti sobodajalstva, gost, turist biva v stanovanju. Kaj pa on po?ne drugega kot kateri koli najemnik, saj to ni mote?a dejavnost. Slišali smo vse sorte, glede parkiriš?. Imam dva otroka. Ko je imel 10. rojstni dan, sem povabila 20 drugih otrok. Pripeljalo jih je 20 staršev. Bilo je 18 dodatnih avtomobilov na parkiriš?u. Gost, ki prebiva v stanovanju za par dni, ko mu je lastnik oddal to stanovanje, lastnik takrat ne biva v stanovanju, ker je to nelogi?no, ker je to turisti?ni apartma. Se pravi, to parkirno mesto je prosto. Tu ne prihaja do obremenitev. Razen tega stanovanje, ki se da gostom, obdrži stanovanjski namen, je popolnoma kategorizirano opremljeno. Oprema v tem stanovanju mora biti brezhibna, se pravi, vedno je ta stanovanjski namen. Potem ta del stanovanja, gospod Podrekar iz Ministrstva za gospodarstvo je tudi tu zaznal neko togost. Mi že desetletja, odkar imamo to sekcijo sobodajalstva, se s tem sre?ujemo, to nasprotje gostinskega pa stanovanjskega zakona. Vsi vemo, da veliko odvetnikov, maserskih salonov, ki so v Ljubljani recimo, poznamo, ljudje tam ne živijo. To ni del stanovanja. To je res ena togost. V današnjem ?asu se dela tako, da stanovanje ni kapital in se ne more uporabljati za opravljanje dejavnosti in da so turisti mote?i. To se mi zdi sprenevedanje.
Tudi tiste administrativne ovire, ki jih za sedaj ni, gostinski zakon jih sedaj v noveli odpravlja, glede spremembe namembnosti stanovanja, za sobodajalce te spremembe namembnosti stanovanj ni. Slišala sem od posameznih uvodni?arjev, da bi to želeli še uvesti dodatno.
Skratka, slišali smo tudi, da.. (nerazlo?no), katere dejavnosti so dovoljene v stanovanju pa glede na to, da Ljubljana vsaj želi biti turisti?no mesto, bi bil skrajni ?as, da se ta odlok naredi in tudi sobodajalstvo v to vklju?i. Hvala.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Mislim, da je najbolje, ?e odgovore dobimo takoj. Gospa Frantarjeva, prosim.

ANITA FRANTAR HO?EVAR: Poglejte, jaz nisem niti z besedo omenila sobodajalstva v svojem uvodnem nastopu ali kako bi ?lovek temu rekel, namenoma. Govorila sem o stanovanjskem zakonu, o tem, kako stanovanjski zakon ureja stanovanja. Stanovanjski zakon ne ureja sobodajalstva. Ko smo govorili o 14. ?lenu, smo govorili o lastniku stanovanja, ki v stanovanju biva pa oddaja del stanovanja za dovoljeno dejavnost oziroma v tem delu stanovanja opravlja dovoljeno dejavnost. Vse, kar je bilo omejitev re?enih, pa se nanaša na ostale etažne lastnike v hiši, ki imajo ne zaradi stanovanjskega zakona, zaradi stvarno-pravnega zakonika, pravico, da v pogodbi o medsebojnih razmerjih, za katero, ponavljam, je potrebno 100 % soglasje, pa tega ni dolo?il stanovanjski zakon, ampak stvarno-pravni zakonik. V tej  pogodbi lahko spremenijo oziroma dolo?ijo rabo ali spremembo namembnosti stanovanja, s tem, da je s spremembo namembnosti stanovanja v poslovni prostor potrebno še nekaj ve?. Še sprememba gradbenega dovoljenja in tako naprej. Ampak, stanovanjski zakon ne more biti preozek na tem podro?ju, ker ga ne ureja. Sobodajalstvo ureja zakon o gostinski dejavnosti ali zakon o gostinstvu, ?e sem ga prav citirala, ne pa stanovanjski zakon in sploh nisem govorila o sobodajalstvu. Govorili smo o dejavnosti, ki se smejo opravljati v stanovanju na splošno. Postavlja se pa seveda vprašanje, v nekaterih sredinah bodo lastniki v hiši dovolili tudi tovrstno dejavnost s 100 % soglasjem. V sosednji hiši ne boste dobili niti enega soglasja za tak primer, ker ljudje smo pa? razli?ni in imamo svoje poglede na bivanje, svoje poglede na stanovanje. Jaz sem imela pred kakšnih pol leta en zelo dolg telefonski razgovor z enim gospodom, ki je v eni od ljubljanskih sosesk kupil stanovanje in je na podlagi 14. ?lena stanovanjskega zakona v njegovem nadstropju, mislim, da so trije lastniki dobili soglasje ve?ine. On je bil s tem nezadovoljen. On je kupil stanovanje v stanovanjskem objektu in ne v poslovnem objektu, kar je ta objekt postal. Mislim, da smo vsi vsaj glede tega enotni. To je zelo ob?utljivo vprašanje in predvsem, tu se moram globoko strinjati z gospo Heglerjevo, ob takem pomanjkanju stanovanj, vsaj v Ljubljani pa v ve?jih mestih, težko pristajamo na to, da bi to, ?e uporabim vaše besede, gledanje širili. Poslovni prostori so prazni, hotelske zmogljivosti niso izkoriš?ene. Je pa drugo vprašanje, ?e se zgradi apartmajsko naselje, apartmajski objekt, tam pa se seveda pravila lahko povsem prosto dolo?ijo.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Gospa Heglerjeva, potem pa še vi.

JOŽKA HEGLER: Jaz bi želela dati odgovor samo glede tega, zakaj Ljubljana nima odloka o posebni rabi stanovanj. Na stanovanjskem podro?ju takega odloka ne rabimo. ?e ga rabi gospodarski sektor, potem naj ga gospodarski sektor tudi pripravi. Ni pa logi?no pri?akovati, da bo  stanovanjski resor pripravil odlok, kako naj se stanovanja rabijo v nestanovanjsko rabo. Hvala.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa.

.......: ?e sem jaz pravilno razumela. Današnji posvet smo tudi želeli posvetiti temu, ker se spreminja stanovanjski zakon in ?e sem pravilno razumela, ste vi v uvodu rekli, da boste zlasti 14. ?len prepustili v odlo?anje etažnim lastnikom in jaz mislim, da je to in zaradi tega izredno pozdravljam ta posvet, tudi polemiko, ker je ta odgovor podsekretarke gospe Frantarjeve povsem zadovoljil. Ljudje božji, ?isto normalno je, ?e imamo stanovanjske stavbe, da naj lastnik, tako kot v enostanovanjski stavbi, ve, kaj bo delal. ?e je pa? ve?stanovanjska stavba in jih je ve?ina kupila zaradi stanovanja, naj se odlo?ijo imeti ene dovoljene dejavnosti ne v delu stanovanja ne v celotnem stanovanju. ?e se pa bodo lastniki uspeli med seboj zmeniti in tu je ta problem, miselnost teh naših lastnikov je taka izpred 20 let, sosedu pustijo, temu ne. Skrajšujem, naj zakon zahteva in sankcionira vse tiste, ki no?ejo skleniti pogodbe o medsebojnih razmerjih. Ja, ampak se ne izvajajo. Ne, iz lastnega primera nisem hotela danes govoriti o primerih. Stanovanjska inšpekcija v našo hišo ni prišla zato, ker je rekla, ker nimamo sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih. Vse, kar sem danes govorila, je iz gole stroge prakse. Bodimo zadovoljni, ?e bo stanovanjski zakon prinesel to spremembo in vrgel odgovornost, v dobrem in slabem, na lastnike. Potem bomo vsaj rekli, država ni kriva, mi med seboj, zato pa rabimo osveš?anje in tudi današnji posvet. Hvala.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala. Prosim.

..........: /govori iz klopi/

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Naslednja razpravljavka je gospa Brigita Leskovec.

BRIGITA LESKOVEC: Dober dan, lep pozdrav vsem. Jaz bi pa povedala, da sem lastnica podjetja, ki ima ve? stanovanj in jih v bistvu oddajamo. Imamo prakso z dolgoro?nim in kratkoro?nim najemom. Dolgoro?ni najem, bom za?ela iz tega dela, ker je malo lažje, lažja oddaja, lažje poslovanje, ?e tako re?em, je ta pa niti ne vem, ?e sem prav razumela stanovanjski zakon, da jaz ne potrebujem soglasje 51 % solastnikov tistega objekta. ?eprav zame je to dejavnost. Vendar se dejansko ta opravlja izklju?no v stanovanjske namene, in sicer dolgoro?ni najem.
Potem, drugi problem sem pa imela pred kratkim, ko sem se odlo?ila, da bom eno stanovanje oddajala za krajši najem, ker sem se poslužila potem tudi vseh teh pravnih zadev in zakonodaje. Prvi problem je bil že ta, ko sem morala dobiti 51 % soglasje solastnikov in vam povem odkrito, da sem jih polnih šest mesecev pridobivala, s tem, da lahko mirno trdim, ?e bi bil ta objekt starejšega datuma, v katerem bivajo predvsem starejši ljudje, sem prepri?ana, da tega soglasja ne bi nikoli pridobila, s tem, da sem še vedno vsakemu razložila, zakaj se gre in pa še vedno trdim, da to stanovanje nima nobene druga?ne rabe kot tisto stanovanje, ko jaz sklenem najemno pogodbo, ker mi tudi najemnik po enem mesecu da odpoved, po pol meseca da odpoved ali pa je notri tri leta ali pa pet let. Imamo vsega po malem. Zato jaz še vedno ne razumem, zakaj je ta, ?e je stanovanjska raba, zakaj se mora upoštevati tudi gostinski zakon, zakon o gostinstvu, ker dejansko nima nobene povezave z oddajanjem v krajši namen. Hvala lepa.

........: /govori iz klopi/

.....: Predlagali smo in mislim, da je tudi Gospodarska zbornica, ker v?asih je bilo to re?eno, oddajanje stanovanj do dveh, treh mesecev se je smatralo za turisti?ni najem, vse ostalo se je  smatralo za stanovanjski najem in tu bi bilo res dobro, da bi stanovanjski zakon povedal, glede na ?lovekov dom, v resnici tisti, ki iš?ejo stanovanja za manj kot tri mesece, v resnici ne iš?ejo stanovanje za ?lovekov dom. Iš?ejo premostitvene težave in v resnici tisti segment gostov lebdi, ni ne pravi stanovalec, ni ne pravi turist in dejansko za te ljudi bi morala biti neka lažja pravila in zaradi tega predlagamo lažja pravila in sedaj, ker se ukinja obratovalno dovoljenje, v resnici ne bi bilo toliko težav, da se te ljudje smatrajo, da so prišli v stanovanje po gostinskem zakonu, ker potem je samo prijava na policijo ne pa cel postopek sklenitev stanovanjske pogodbe, prevajanje v angleš?ino za 14 dni, gost pa že prej odide. Nemogo?a situacija in to je tista siva ekonomija, ki v Ljubljani najbolj žre stanovanja.

.......: /govori iz klopi/

.......: Oprostite, samo stavek. Samo ti ljudje bivajo v stanovanju. Edino, ki bivajo, vsi drugi potrebujejo stanovanje za opravljanje dejavnosti. Ti ljudje pa dejansko bivajo v stanovanju. Ne, ne bodo. Žal, statistika je na tem podro?ju popolnoma bosa.

.......: /govori iz klopi/

.......: Stanovanjski zakon naj dolo?i definicijo, kaj pomeni bivanje kot ?lovekov dom. Vidite, ?e bo pa to rekel, potem je pa jasno, da vsi, no, naj to napiše. Ja, saj vem, ampak to ni pa? za tale skup, je preve? podrobno.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Naslednja razpravljavka je gospa Leposlava Jovani?.

LEPOSLAVA JOVANI?: Prav lepo pozdravljeni. Na ve?ino vprašanj, ki sem jih jaz imela, se je to v glavnem odgovorilo. Naprošena sem bila, da nekaj vprašam, kar se sicer mene ne ti?e, ampak v neki hiši ima ena frizeraj in ima sicer svojo elektriko, nima pa vode in cela hiša mora pla?evati vodo za tisto. To je to, kar ste govorili.
Druga stvar je, to zelo pogosto slišim, da v Ljubljani manjka stanovanj. Jaz sem pa delala na takem podro?ju, da vem, da v Ljubljani je zelo veliko stanovanj. Zelo veliko je praznih stanovanj. Zelo veliko je hiš, oprostite, poznam primere, ima ve? stanovanj, ve? hiš in so prazne in jaz vprašam, ker sem Ljubljan?anka, sem bila turisti?ni vodi? po Ljubljani pa veliko poznam, zakaj ne oddate. Otroci no?ejo živeti s starši, gredo drugam. To je ena re?.  Druga stvar je, bojijo se nekoga, ki ne bo skrbel, ?e mu oddajo in so hiše prazne, vam povem, koliko je tega. Eno stvar sem pa slišala pa boste sedaj odgovorili, ?e je to res ali ne. Pravi, ?e nekoga vzamem na stanovanje pa ga ne morem ven vre?i, ?e pla?a ali ne pla?a, kadar jaz ho?em. Sedaj pa ne vem, kako je s to re?jo. To boste odgovorili.

.....: /govori iz klopi/

LEPOSLAVA JOVANI?: To vi zelo lepo govorite, ampak ljudje imajo težave s tem.

.......: /govori iz klopi/

LEPOSLAVA JOVANI?: Kot geografinja bi pa tudi nekaj spregovorila o starih hišah. Mi potujemo po svetu, kaj vidimo. Ponekod stare hiše popolnoma obnovijo v istem stilu in ljudje se odlo?ijo, da živijo na tak na?in. Jaz sem to videla v dolo?enih deželah. Nisem pa to videla v Sloveniji. Razmislite o tem. Meni je teta, ki je bila iz Amerike, je rekla, kaj pa vi tam rušite tisti lep hotel na Bledu. Mi hodimo gledat stare hiše, naše hiše so najve? 200 let stare, vi imate pa toliko stare. Ohranite jih, ?e le morete. Geografi se zavzemamo, hišo se gradi na nerodovitni zemlji. Kmetijstvo gor ali dol, ostati mora. To je vse.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Naslednji razpravljavec je Tanja Šarec.

TANJA ŠAREC: Dober dan. Sem predsednika Združenja najemnikov Slovenije pa bom izkoristila tole priliko, da vas seznanim z delovanjem našega društva. Delamo od leta 1993. Imamo 800 ?lanov in smo edina nevladna organizacija, ki združuje najemnike v Sloveniji. Smo ?lani mednarodnega združenja najemnikov in mednarodne fease (?). Obe sta organizaciji, ki se v evropskem merilu zavzemata za najemniška razmerja in za prepre?evanje brezdomstva. Obe imata status svetovalne nevladne organizacije pri Svetu Evrope in posvetovalni status pri ekonomsko-socialnem svetu  Združenih narodov. Obe bosta tudi nastopili kot stranski intervent (?) pri tožbi 428-ih najemnikov pred mednarodnim sodiš?em za ?lovekove pravice v Strassbourghu. Zato bi omenila, da posledica Jazbinškovega zakona ni le etažna lastnina. To je zelo en trivialni problem. Osnovni problem so najemniki v denacionaliziranih stanovanjih, ki jih v vseh teh 15-ih letih država niti slu?ajno ni poskušala rešiti. Nevladne organizacije najemnikov v evropskih državah združujejo mnogo ve? posameznikov kot pri nas. ?e lokalne organizacije najemnikov pogledamo v ve?jih mestih, združujejo ve? ?lanov kot najemniška organizacija v Sloveniji. U?inkovito organiziranje najemnikov omogo?a in spodbuja javno financiranje dejavnosti nevladnih organizacij. Slovenska zakonodaja javnega financiranja najemniških nevladnih organizacij ne omogo?a. To je razlog, da je naše združenje edina nevladna organizacija najemnikov pri nas. Zakonodaja res omogo?a ustanavljanje svetov, ki so le posvetovalne narave. Taka zakonska ureditev je v nasprotju z evropsko ureditvijo in država ne more kar ignorirati delovanja nevladnih organizacij, saj bi lahko te rešile mnoge težave lokalnega pomena in bile enakopravni partner pri reševanju najemniških problemov. Združenje najemnikov je aktiven in upošteven element v organih Evropske skupnosti, v Sloveniji pa je kot ve?ina civilnih organizacij neupoštevan in bolje povedano nikamor prepuš?en. To seveda ni prav. Potrebno bi ga bilo vklju?evati in slišati tudi mnenje tistih, ki imamo stik z ljudmi, ki jim nudimo pravno pomo?, katerih je seveda ve? kot 45 % ljudi, ki so v denacionaliziranih stanovanjih. Omenim naj, da je 5,1 % ljudi, ki pri nas iš?ejo pravno pomo? takih, ki sploh ne vedo, kdo so lastniki njihovih stanovanj. Imamo najvišji procent lastniških stanovanj, kar je pri nas favorizirana oblika bivanja. Na drugi strani pa imamo vsakoletno statisti?no poro?ilo, ki vam pove, da so najemniki ogrožena skupina, da so tisti, ki so pa? na pragu revš?ine. Jasno je, da je biti najemnik nekaj, kar si nih?e ne želi, saj je Kopa?ev zakon tisti, ki je zaš?itil lastnika, ki je naravnan na lastnika in ki najemniku ne daje možnosti normalnega bivanja.
78. ?len ustave dolo?a, da je država dolžna ustvariti pogoje, da bodo lahko ljudje prišli do stanovanja. Pravica do stanovanja je najelementarnejša ?lovekova pravica in eden od glavnih vzrokov socialne izklju?enosti. Posledice nerešenega stanovanjskega vprašanja so osnova za kopi?enje drugih težav, psihi?nih,  zdravstvenih, socialnih in zaposlitvenih. Problematika, ki izvira iz nerešenega stanovanjskega vprašanja, je zaskrbljujo?a, zato razvite družbe pristopajo k reševanju tega podro?ja premišljeno, preudarno in odgovorno. ?e se dotaknem današnje teme, to se pravi, da se stanovanje poslužuje tudi za nestanovanjske namene, mislim, da je to nesporno, v kolikor gre za del stanovanja, vendar pa mene kot meš?ana Ljubljane presene?a, da je vedno ve? stanovanjskih prostorov tistih, ki se nadomeš?ajo za poslovne prostore. Stanovanja se praznijo, v njih se seli kapital. Kapital je namre? tisti, ki ponudi visoko ceno. V moji hiši, kjer je devet stanovanj, v zadnjih treh letih so od devetih že dva zasedena s poslovnimi prostori. Podoben trend bi opazila tudi drugod in menim, da je tukaj, ko držimo roke v zrak in se nih?e za to ne zmeni, za Ljubljano škodljivo.
Zgodilo se bo to, kar sta že gospe iz prve vrste omenili, mestna jedra se bodo pa? spreminjala v poslovne prostore, meš?ani se bodo izseljevali v okolico Ljubljane, Ljubljana pa ni Pariz, v katerega se zgrinjajo turisti. Postala bo prazna in brez duha. Hvala lepa.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Je še zadnja razpravljavka?  Gospa Marina Leskovec.

MARINA LESKOVEC: Lep koroški pozdrav. Prihajam iz upravne enote Ravne na Koroškem, vodja oddelka za gospodarstvo in pa ob?o upravo. Tudi pri nas se vsakodnevno sre?ujemo s to problematiko izvajanja 14. ?lena stanovanjskega zakona, ko pa? prihajajo na našo enoto samostojni podjetniki, ki jih pri nas pa? priglasimo v poslovni register. Mi smo že prej dajali te ugotovitvene odlo?be do leta 2001 za vse dejavnosti, se pravi ne samo za gostinske, tako kot to delamo sedaj še, dokler še bomo, in smo seveda vedno zavezani k temu, da podjetnika bodo?ega seznanimo z vsemi pogoji za opravljanje dejavnosti pod ob?imi predpisi, ga seveda tudi seznanimo s 14. ?lenom stanovanjskega zakona. Takoj, ko poveš, da je potrebno po stanovanjskem zakonu potrebno pridobiti soglasje ve? kot 50 % teh etažnih lastnikov, ko mu re?eš, da mora iti še na oddelek za okolje in prostor po to odlo?bo, seveda se pa? kar vsi nekako ustrašijo in re?ejo, ja, jaz pa tega ne bom mogel dobiti, ker mi pa? sosedje oziroma etažni lastniki v mojem bloku tega ne bodo dali. Ali lahko registrirati pri svojemu prijatelju sedež, ki ima pa svojo individualno stanovanjsko hišo.
Jaz pa? ho?em samo to povedati, da dejansko iz prakse vidim, da ljudem to povemo in jim razložimo, predvsem pa? iš?ejo soglasja ali pa tudi jih ne poiš?ejo za sedeže, tako je gospa Heglerjeva povedala, da sedež samostojnih podjetnikov, predvsem res za kake mirne dejavnosti, za delo na terenu, za kake ra?unovodske servise, projektivne biroje in podobno. Kolikor pa se pogovarjam z mojimi kolegi iz okolja in prostora iz te naše upravne enote, ko vidim, koliko pa dejansko samostojnih podjetnikov registrira s sedežem v stanovanjih, pa koliko oni izdajo dejansko teh odlo?b, pa ugotavlja, da verjetno mogo?e ve? kot polovica teh potencialnih podjetnikov niti ne poiš?e tega, mogo?e soglasje že, ampak ne gredo do tega postopka izdaje dovoljenja za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja. Sedaj je mogo?e, ?e bo res ta stanovanjski zakon ukinil to dolo?bo, da državni organ to izda, da bo mogo?e to bolje ali pa tudi, ne vemo, to bomo videli.
To, da pa? podjetniki tega ne storijo, imam pa tudi informacije s terena. Pred kratkim ena gospa vsa nervozna kli?e, kako ste pa lahko tega pa tega gospoda, pa še tujec je, registrirali na sedežu, kjer sem jaz sklenila z njim pogodbo o najemu stanovanja. On pa je prijavil poslovni sedež na tem naslovu. Ker nismo samo mi vstopne to?ke, ampak so tudi IPES, DURS, lokalni pospeševalni centri, gospodarske, obrtne zbornice, smo pa? mi gospe obrazložili, da to mi nismo njega registrirali, da so ga morda kje drugje, a ga niso na to opozorili. Ho?em re?i, da veliko ljudi tega niti ne ve samostojnih podjetnikov ali pa tega ne naredi. Kdo je pa tisti, ki to kontrolira, ali to podjetnik ima ali nima, je pa to, kolikor vem, republiška stanovanjska inšpekcija, ki pa vsekakor cele Slovenije najbrž ne more pokrivati.

.......: /govori iz klopi/

MARINA LESKOVEC: Ne, to ne, ampak da mu da pa? soglasje ali da najemno pogodbo sklene z njim.

........: /govori iz klopi/

MARIJA LESKOVEC: Jaz sem v bistvu samo to hotela povedati iz prakse, kako se to dogaja. Vem, da tudi tržni inšpektorji kontrolirajo, ali ima podjetnik na stanovanjskih vratih v bloku napis, firmo in sedež in ker je po zakonu o gospodarskih družbah možno, tudi na to jih opozorim, ker pravim, recimo, ?e ne boste dali napisa na vrata, da vas tržni inšpektor najde, kar je po zakonu ZGD obvezno ali ?e ga boste pa dali pa ?e ne boste imeli soglasja od teh etažnih lastnikov, so pa ljudje ja toliko osveš?eni, da vedo in bodo pa tudi oni prišli k vam in za?eli, kako ste pa vi recimo na sedežu registrirali. Mene to skrbi. Ko smo mi na upravni enoti izdali do leta 2001 ugotovitvene odlo?be za prav vse dejavnosti, so ti postopki zahtevali, smo v teh postopkih ta dokazila zahtevali in to podro?je je bilo dosti bolj urejeno, kot je pa sedaj, kot smo tako vse pase in lahko podjetnik po?ne, kar ho?e. Seveda, še huje se bo pa sedaj zgodilo s spremembo gostinskega zakona, ?e teh ugotovitvenih odlo?b ne bomo imeli.
Mi sicer po zakonu o gostinstvu izdajamo te odlo?be zaenkrat še, tako kot sem rekla na za?etku, ampak ker nimamo v bistvu veliko teh sobodajalcev oziroma imamo samo enega ali dva, se s temi problemi ne sre?ujemo toliko in tudi mogo?e ne bi spadala debata o tem danes na to mesto. Hvala lepa.

BORIS JANEZ BREGANT: Drugih prijav za razpravo nimam, zato zaklju?ujem razpravo. Obi?ajno je tako na teh naših posvetih, da se na koncu poskuša oblikovati neko stališ?e, neki zaklju?ki. Poglejte, upam si re?i tri stavke. Prvi, tisto, kar se ti?e ?istega bivanja in stanovanjske uporabe stanovanja za bivanje kot trajno ali za?asno bivanje, prakti?no nismo naleteli na dileme. Zakon je jasen in odgovori ?isti. V primerih, ko gre za gospodarske dejavnosti v stanovanjskem prostoru, nismo naleteli na vprašanje, ali je to možno ali ni, ampak smo se bolj vrteli, pod kakšnimi pogoji se to doseže, pri ?emer imam ob?utek, da bi koristniki želeli imeti poenostavitve, ki bi pripeljale hitreje do tega, ne pa spoštovati sprejete in veljavne zakonodaje, tako na podro?ju gospodarskih dejavnosti kakor na podro?ju fiskalnih zakonov in tako dalje. ?e bi to spoštovali, potem verjetno tudi tu ni težava. Pojavi pa se eno vprašanje. Lokalna skupnost, tista, ki upravlja s prostorom na tem mestu, bo verjetno morala se bolj posvetiti vprašanju opredelitve prostora, tudi redefinirati nekatere površine, na katerih bo dejansko taka dejavnost možna tudi v okviru veljavne zakonodaje. Mislim, da smo tu naleteli na nekajkratno resno problematiko. Tretje podro?je pa je morda tisto sivo polje, kdaj je bivanje kot stanovanjska raba prostora, kdaj pa je bivanje neko za?asno bivanje na neki drugi lokaciji. Nekdo je omenjal druge dežele, ampak, veste, v nekaterih deželah so hoteli tudi namenjeni takemu bivanju, pri ?emer je odgovor potem jasen. Ta hotel je gospodarska dejavnost in vanj lahko ?lovek pride, se prijavi, živi mesec dni, leta, tudi po leta dolgo. Neko? smo imeli, gospa  Frantarjeva je omenila tudi, samski dom. Ampak to je pa gospodarska dejavnost. Kje pa je sedaj ta, ali smo sposobni dobro definirati, kateri dan nastane sedaj takšno bivanje, pod katerim pogojem, tu pa je morda nekaj, kar bi se izpla?alo malce še preanalizirati in videti, kako bi se taka stvar urejala. Predvsem gre tu za mestna obmo?ja, kjer ljudje bolj fluktuirajo, na vasi tega verjetno zelo malo. Tam gre ali za ?isti turizem ali pa za ?isto bivanje, v mestu pa gre za vse sorte na?ine za?asnega bivanja, tudi tako, kot je ena od razpravljavk rekla, v kulturne namene. Zakaj pa ne? Ampak to ni stanovanje po osnovnem stanovanjskem principu, ampak je neka raba prostora v drug namen.
Prosil bi, ?e gospa Frantarjeva vendarle kot tista, ki iz nivoja vlade najbolj pokriva to dejavnost, ?e bi lahko v tem smislu, kot sem sedaj razpravljal, menite, ali je potrebno še kaj dodati ali bi se še v katero podro?je kaj spustili. Ali vas lahko prosim za pet zaklju?nih besed?

ANITA FRANTAR HO?EVAR: Mislim, gospod Bregant, da ste zelo zadeli žebljico na glavico. Problem je v tem, kaj je bivanje v stanovanju, kaj je dovoljena dejavnost in kdaj govorimo o gospodarski dejavnosti. Sedaj, tudi bivanje dva, tri dni, ali je to bivanje z namenom, bivanje v stanovanju ali je to gospodarska dejavnost. Mislim, da stanovanjski zakon tega odgovora ne more dati, sigurno ne. Strinjam se s tistim, kar je bilo re?eno, da je treba dolo?iti obmo?ja, da je treba stvari postaviti na svoje mesto, postaviti pravila in ?e se jih držimo, seveda ne more biti problemov.
Za zaklju?ek bi pa rada samo en stavek povedala. Ta 14. ?len stanovanjskega zakona, ki je ta hip še tak, kot je, zahteva dve vrsti soglasja. Soglasje torej, ve?insko soglasje ostalih etažnih lastnikov pa soglasje upravnega organa. Leta 1991 je bil ta isti ?len stanovanjskega zakona, ki se je takrat imenoval 50. ?len stanovanjskega zakona, je zahteval soglasje vseh etažnih lastnikov. Torej, to, kar danes velja, je soglasje ve?ine za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja. Zakonodajalec je tako leta 1991 kot leta 2003 to dolo?bo dopustil z  namenom, da si tisti, ki sam uporablja stanovanje, na nek na?in lahko s samozaposlitvijo v svojem stanovanju, v delu, v dnevni sobi, v nekem kabinetu, ob ra?unalniku, leta 1991 nismo imeli interneta in tako naprej, ustvari pogoje za opravljanje neke dovoljene dejavnosti, ki pa ne sme motiti ostalih lastnikov v mirni rabi stanovanja in ki mora biti dejavnost, ki mora biti dovoljena po vseh ostalih predpisih. To pa prav gotovo ni gospodarska dejavnost. Ker, ?e bomo to tako razširili, prej sem maj?keno klepetala s kolegico v prvi vrsti, morda še nekaj, izdano je bilo v Ljubljani dovoljenje po 14. ?lenu za opravljanje mirne pisarniške dejavnosti, ampak ta lastnik stanovanja je pono?i fotokopiral v svoji dnevni sobi. To je seveda tisto, na kar moramo v stanovanjskem zakonu paziti. To je tisto, kar mora stanovanjski zakon zagotoviti. Trajno rabo stanovanja za stanovanjske namene, pri ?emer trajna raba ne pomeni, da mora biti to 50 let, 100 let. Trajna raba za stanovanjske namene pomeni, da je najemna pogodba vedno sklenjena za stanovanjski namen. Za te stvari mora stanovanjska zakonodaja poskrbeti, ostale stvari pa mislim, da je potrebno urediti, ampak na drugih podro?jih.

BORIS JANEZ BREGANT: Hvala lepa. Mislim, da smo pripeljali posvet do konca. Jaz se še enkrat vsem pripravljavcem gradiva zahvalim. Obi?aj v Državnem svetu je, da se vse razprave zberejo. Vse razprave se potem objavijo. Ustrezne službe Državnega sveta pregledajo to gradivo in ?e v tem gradivu najdemo karkoli, kar bi preko delovnih teles državnega sveta lahko pripeljali na sejo Državnega sveta z namenom razprave in sklepanja, bo pa? iz te razprave prišlo. O vsem tem boste vsi udeleženci lahko obveš?eni iz tega povzetka in iz tega zaklju?ka, ki bo nekje do konca meseca junija, v juliju pripravljeno in boste na nek na?in obveš?eni. S tem bi zaklju?il. Hvala lepa za udeležbo.

Posvet se je zaklju?il ob 12:58 uri.