Sklepi, sprejeti na podlagi posveta z naslovom Različni nameni rabe stanovanj

Državni svet Republike Slovenije je na 57. seji, dne 19.9.2007, na podlagi prvega odstavka 85.a člena ter prvega in drugega odstavka 86. člena poslovnika državnega sveta (Ur. l. RS, št. 44/93, 14/99, 2/04 in 18/05) ter na podlagi posveta z naslovom Različni nameni rabe stanovanj,  sprejel naslednje

S K L E P E :

Državni svet Republike Slovenije je 31. maja 2007 organiziral posvet na temo Različni nameni rabe stanovanj.  

Posvet je bil organiziran z namenom, da se pridobijo izhodišča za razreševanje tistih področij, ki dopuščajo rabo stanovanj tudi za opravljanje mirne pridobitne in nepridobitne dejavnosti, ter dobi odgovor na vprašanje, ali je primerno, da se stanovanje uporablja tudi v druge, nestanovanjske namene.

Ustava Republike Slovenije določa, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje, kar pomeni, da država zagotavlja vsakemu državljanu enake možnosti pridobivanja primernega stanovanja za potrebe bivanja. Pri tem ustava poudarja, da je lastnina (stanovanja) gospodarska, socialna in ekološka funkcija.

Stanovanjski zakon v 4. členu določa, da je stanovanje namenjeno trajnemu bivanju, izjemoma se lahko del stanovanja uporablja tudi za opravljanje dovoljene dejavnosti, kar opredeljuje 14. člen navedenega zakona. Stanovanje je opredeljeno kot prostor, kjer si družina ustvari dom, in je primarno namenjeno zadovoljevanju osnovne človekove potrebe, to je trajnemu bivanju, ne glede na to, ali gre za lastna ali najemna (neprofitna, tržna, službena in namenska) stanovanja. 

Državni svet ugotavlja, da iz določbe 14. člena stanovanjskega zakona izhaja, da etažni lastnik, z njegovim soglasjem pa tudi najemnik, lahko le izjemoma in pod določenimi pogoji v delu stanovanja opravlja dovoljeno dejavnost, če izpolnjuje predpisane pogoje za opravljanje te dejavnosti. Etažni lastnik mora najprej pridobiti soglasje etažnih lastnikov, katerih solastniški delež predstavlja skupaj več kot 50% etažne lastnine v večstanovanjski stavbi, nato pa pridobiti dovoljenje za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja s strani upravnega organa oziroma pristojnega organa mestne občine, če gre za območje mestne občine. Zakon izrecno določa, da je dejavnost ne sme motiti stanovalcev pri mirni uporabi stanovanja in povzročiti prekomerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe. Pri tem je presoja, ali gre za dovoljeno dejavnost, prepuščena upravnemu organu oziroma občini, ki lahko z odlokom opredeli dovoljene dejavnosti, ki se lahko opravljajo v delu stanovanja.

Državni svet nadalje ugotavlja, da je zakonodajalec sprejel tako rešitev z namenom, da si tisti, ki sam uporablja stanovanje, lahko s samozaposlitvijo v delu svojega stanovanja ustvari pogoje za opravljanje dovoljene dejavnosti, ki ne sme motiti ostalih lastnikov v mirni rabi stanovanja in povzročati nesorazmernih stroškov. Bistveno je, da z opravljanjem dovoljene dejavnosti lastnik stanovanja ali njegov najemnik ne ogrozi primarne bivanjske funkcije stanovanja, kar pomeni, da stanovanje še zmeraj ohranja stanovanjsko funkcijo.

Državni svet poudarja, da je za razumevanje vsebin stanovanjskega zakona, ki se nanašajo na rabo stanovanj v večstanovanjskih stavbah, treba razjasniti, kaj je bivanje v smislu stanovanjske rabe prostora in kaj je bivanje v smislu poslovne dejavnosti. 14. člen stanovanjskega zakona se nanaša na etažnega lastnika, ki v stanovanju trajno biva, hkrati pa v delu stanovanja opravlja dovoljeno dejavnost. Poleg tega mora s tem soglašati večina etažnih lastnikov, z opravljanjem te dejavnosti pa etažni lastnik ne sme motiti ostalih stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in povzročati prekomernih stroškov obratovanja in vzdrževanja skupnih delov večstanovanjske stavbe. Občina lahko z odlokom opredeli dovoljene dejavnosti, ki se smejo opravljati v delu stanovanja. To pomeni, da lahko lastnik v delu stanovanja opravlja dejavnost sobodajalstva, če izpolnjuje navedene pogoje, torej v njem tudi trajno biva.

V kolikor lastnik opravlja v stanovanju dejavnost, ki mu ne omogoča trajnega bivanja, ne moremo več govoriti o bivanju v smislu stanovanjske rabe oziroma opravljanju dovoljene dejavnosti v skladu s 14. členom stanovanjskega zakona, ampak o opravljanju poslovne dejavnosti. V tem primeru mora lastnik stanovanja na podlagi prostorskega akta, če dopušča opravljanje poslovnih dejavnosti na tem območju, in zakona o graditvi objektov spremeniti namembnost iz stanovanjskega prostora v poslovni prostor, za kar potrebuje soglasje vseh etažnih lastnikov, razen če področni zakon, ki ureja pogoje za opravljanje dejavnosti, ne določa drugače (npr. zakon o gostinstvu za primer opravljanja sobodajalstva). Po mnenju Državnega sveta je taka rešitev primerna, saj je temeljni namen stanovanj njihova raba v stanovanjske namene, predvsem pa stanovanjski zakon ne more urejati drugih področij, npr. sobodajalstva. Ob tem Državni svet tudi opozarja, da lastnik z oddajanjem stanovanja v najem ne opravlja dejavnosti, medtem ko gre pri sobodajalstvu za dejavnost, za katero opravljanje mora etažni lastnik izpolnjevati predpisane pogoje.

Državni svet podpira namero vlade, da s spremembo stanovanjskega zakona odpravi izdajanje dovoljenja za opravljanje dovoljene dejavnosti s strani upravnih enot oziroma občin, če gre za območje mestne občine, saj so stanovalci oziroma etažni lastniki tisti, ki morajo postaviti pogoje, pod katerimi se dovoljena dejavnost, ki jo dopušča tudi prostorski akt, lahko opravlja v delu stanovanja v večstanovanjski stavbi.

Pri rabi stanovanj in drugih posameznih delih v večstanovanjskem objektu je zelo pomembna pogodba o medsebojnih razmerij, ki jo morajo etažni lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah oziroma lastniki posameznih delov obvezno skleniti in s  katero uredijo medsebojna razmerja o vprašanjih, ki so opredeljena v stvarnopravnem zakoniku, ki ureja temeljna načela stvarnega prava. Državni svet ugotavlja, da praksa kaže, da v večini primerov etažni lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah ne sklepajo pogodb o medsebojnih razmerjih oziroma so nepopolne, namenjene predvsem obračunu skupnih stroškov. Če v pogodbi o medsebojnih razmerjih eksplicitno ni določbe o soglasju vseh etažnih lastnikov za spreminjanje rabe stanovanj v druge namene oziroma večine etažnih lastnikov za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja, to pomeni, da mora vsakokratni lastnik stanovanja, ki bi želel spremeniti namembnost stanovanjskega prostora oziroma opravljati dovoljeno dejavnost v delu stanovanja, pridobiti soglasja vseh ostalih oziroma večine etažnih lastnikov. 

Lokalna skupnost, ki upravlja s prostorom in načrtuje prostorske ureditve lokalnega pomena, bi se morala vprašanju izbora lokacije za posamezno dejavnost bolj posvetiti in na podlagi razvojnih potreb redifinirati območja, na katerih je možno opravljati dejavnosti v okviru veljavne zakonodaje. Ob tem Državni svet opozarja, da v Ljubljani in drugih večjih središčih primanjkuje stanovanj in da je njihova dostopnost, še posebej za mlade družine, otežena, medtem ko marsikje ostajajo poslovni prostori prazni. Zato je po mnenju Državnega sveta zaščita stanovanjskega fonda oziroma ohranitev stanovanjske funkcije stanovanj pomembna, tudi z vidika kakovosti življenja v mestu in njegove urejenosti, v skladu z ustavo in stanovanjsko zakonodajo pa mora imeti trajno bivanje prednost pred opravljanjem poslovnih dejavnosti v stanovanjih.