Odgovor Ministrstva za okolje in prostor na vprašanje državnega svetnika Jožeta Ilca glede zaključkov Mednarodne zveze najemnikov

Datum odgovora: 19. 1. 2007
Mednarodno združenje najemnikov (IUT) in predstavniki nekaterih evropskih najemniških organizacij so med razpravo na zasedanju Sveta IUT v Ljubljani od 20. do 22. oktobra 2006 na podlagi priporočil Regionalnega urada IUT za Srednjo in Vzhodno Evropo v Ljubljani ter na podlagi priporočil Združenja najemnikov Slovenije sprejeli Izjavo o stanovanjskih razmerah v Republiki Sloveniji.

Izjavo zavračamo z utemeljitvami, navedenimi v nadaljevanju.

Stanovanjska zakonodaja, sprejeta v letu 2003, je zasledovala cilj uravnoteženja najemnih razmerij, zlasti pa zagotoviti trdnost najemnih razmerij. Še posebej je to pomembno v primerih, ko govorimo o najemnikih neprofitnih stanovanj. Vsem najemnikom neprofitnih stanovanj zakon zagotavlja najemno razmerje za nedoločen čas in neprofitno najemnino, vstop v najemno razmerje po smrti najemnika s strani zakonca ali osebe, s katero je najemnik živel v izvenzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, najemnikom denacionaliziranih stanovanj pa tudi pravico do pogojno rečeno nadomestne privatizacije po 173. členu stanovanjskega zakona ter upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja v najem ob izpolnjevanju splošnih pogojev za dodelitev neprofitnega stanovanja in uvrstitvi na prednostno listo najemodajalcev neprofitnih stanovanj.

Osnovne rešitve stanovanjskega zakona glede denacionaliziranih stanovanj so vpete v koncept denacionalizacije, uveljavljen v Sloveniji pred petnajstimi leti in so vzdrževale večkratno ustavno presojo. Zakon o denacionalizaciji je omogočil denacionalizacijo stanovanj, eno bistvenih načel zakona pa je bilo varovanje fizičnih oseb, ki so na premoženju, ki je bilo predmet denacionalizacije, pridobile stanovanjsko pravico. Ustavno sodišče je tako podprlo načelo neprofitne najemnine za stanovanja, zasedena s prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice, pri čemer je ugotovilo, da sama neprofitna najemnina ne posega v lastninsko pravico pač pa zagotavlja socialno funkcijo, kar je ob prehodu iz ene pravne ureditve v drugo ukrep, ki je še posebej nujen (odločba Ustavnega sodišča, marec 2003).

Glede očitka, da neprofitna najemnina vsebuje tudi elemente profitne elemente, pojasnjujemo, da je v Sloveniji neprofitna najemnina navzgor omejena in opredeljena kot stroškovna najemnina, ki vsebuje naslednje elemente: stroške za vzdrževanje stanovanja in skupnih delov, stroške upravniških storitev, amortizacijo v življenjski dobi 60 let in stroške financiranja sredstev, vloženih v stanovanje. Najvišja dovoljena stopnja neprofitne najemnine je določena celo na nižji stopnji, kot jo je v študiji "Elementi neprofitne najemnine in njihovi deleži glede na vrednost stanovanja", ki jo je pripravila Ekonomska fakulteta v Ljubljani, predlagala stroka. Neprofitne najemnine so se v Sloveniji v 10-letnem obdobju res povišale za 650%, vendar je ob tem potrebno poudariti, da gre za nominalno povišanje, medtem ko je realno povišanje le 261% oz. so se najemnine povišale za 2,6 krat. Delež povprečna neprofitne najemnine v dohodku povprečnega slovenskega gospodinjstva predstavlja 17%.

Poleg navedenega je potrebno opozoriti, da so najemniki neprofitnih stanovanj z nižjimi dohodki, ki bi jim po plačilu najemnine ostalo premalo sredstev za normalno preživetje, upravičeni do subvencionirane najemnine. Glede na dohodek družine, je ta lahko upravičena do subvencije celo do 80% neprofitne najemnine.

Lokacija renta ni vsebovana med elementi neprofitne najemnine. Lastniki smejo zaračunavati lokacijsko rento le v primeru, če občina z odlokom določi vpliv lokacije. Pri tem mora občina upoštevati vsa merila, ki so glede določitve vpliva lokacije predpisana v 118. členu stanovanjskega zakona. Odlok glede vpliva lokacije sta sprejeli le dve občini, od tega ena mestna, ki je vpliv lokacije določila tudi v negativni smeri. V konkretnem primeru to pomeni, da se za stanovanja na območju, kjer je vpliv lokacije negativen, zaračunava nižja najemnina.

Trditev, da so slovenski najemniki skladno s slovenskim pravnim redom lahko izseljeni iz svojih domov, ne da bi jim bila zagotovljena ustrezna ali začasna namestitev in iz popolnoma banalnih razlogov, je povsem neutemeljena. Stanovanjski zakon v 103. členu določa 12 krivdnih odpovednih razlogov, zaradi katerih lahko lastnik odpove najemno pogodbo s tožbo, pri čemer mora pisno predhodno opozoriti najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati navedbo kršitve in način ter rok za odpravo odpovednega razloga. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati zaradi tega, ker se je povečalo število družinskih članov najemnika, ker najemnik ni čistil stanovanja ali zaradi več kot tri mesečne odsotnosti, kot to navaja mednarodno združenje najemnikov. Stanovanjski zakon jasno določa, da je lastnik stanovanja dolžan na predlog najemnika skleniti aneks k najemni pogodbi, če se je povečalo število oseb, ki jih je najemnik dolžan preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa mora skleniti aneks, če je stanovanje glede na število oseb po velikosti še primerno (91. člen zakona).

Če najemnik stanovanja umre, je lastnik stanovanja dolžan pod istimi pogoji skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti ali z enim od ožjih družinskih članov, če je ta v času najemnikove smrti dejansko bival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče in bil naveden v najemni pogodbi (109. člen zakona).

Krivdni odpovedni razlog neuporabe stanovanja več kot tri mesece ne velja za najemna razmerja v tržnih stanovanjih, pač pa le za najemna razmerja v neprofitnih stanovanjih. Takšna ureditev je nujna zaradi velikega pomanjkanja neprofitnih stanovanj. Vendar pa ta pogoj ni izpolnjen, če najemnik ni uporabljalo stanovanja več kot tri mesece, ker je bil na zdravljenju, v domu za starejše za čas krajši od šestih mesecev, ali če stanovanja ni uporabljal iz drugih upravičenih razlogov, kot denimo službena premestitev ali šolanje v drugem kraju, prestajanje zaporne kazni in podobno.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo sicer tudi iz nekrivdnih razlogov, vendar le izjemoma in le v primeru, da najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Stroške selitve nosi lastnik stanovanja. Nikakor pa se s selitvijo položaj najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju, ne sme poslabšati v nobeni pomembni okoliščini (106. člen).

Sodba Vrhovnega sodišča, ki naj bi po mnenju Mednarodnega združenja najemnikov pomenila judikat na tem področju. se nanaša na en sam primer, ki je bil sprožen pred uveljavitvijo novega stanovanjskega zakona, torej pred letom 2003 in jo je sodišče obravnavalo po prejšnjih predpisih. Ne glede na to, je stanovanjski zakon, sprejet v letu 2003, povsem jasno določil, da je v primeru smrti najemnika lastnika dolžan skleniti najemno pogodbo z zakoncem ali enim od ožjih družinskih članov, ki je bival v stanovanju in je naveden v najemni pogodbi in sicer po istimi pogoji, kar v primeru neprofitnega najema pomeni nadaljevanje najemnega razmerja za nedoločen čas in neprofitno najemnino.

Ministrstvo za okolje in prostor deli mnenje z Mednarodnim združenjem najemnikov (IUT), da so v težjem položaju najemniki na prostem trgu. Pomanjkanje najemnih stanovanj in dolge čakalne vrste so namreč razlog, da so najemniki včasih primorani najeti stanovanje prosto na trgu, najemnine v teh stanovanjih so precej višje, večkrat pa jih lastniki oddajajo tudi brez sklenitve ustreznih pogodb. Vendar poudarjamo, da stanovanjski zakon določa, da lastnik stanovanje odda v najem s sklenitvijo najemne pogodbe. Najemno pogodbo je lastnik dolžan prijaviti tudi davčnemu organu in predložiti pristojnemu registrskemu organu v 30 dneh od sklenitve pogodbe. Morebitna oddaja stanovanja brez najemne pogodbe je kršitev določb stanovanjskega zakona, za katero je predvidena tudi globa. Najemniki imajo možnost zoper lastnika, ki ne želi skleniti pogodbe ali te predložiti davčnemu in registrskem organu, sprožiti prijavo. Poleg tega stanovanjski zakon preprečuje oderuško najemnino. Najemnina je oderuška, če za več kot 50% presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer se upošteva tudi lokacija in oprema stanovanja. Vsakemu najemniku je z zakonom zagotovljena pravica, da od občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve zahteva preveritev višine najemnine. V primeru oškodovanja najemnika lahko ta zahteva spremembo višine najemnine v najemni pogodbi na ustrezno najemnino ter vračilo preveč plačane najemnine.

Hišniška stanovanja so službena stanovanja, ki so bila praviloma vezana na opravljanje hišniških del. Po ocenah, s katerimi razpolagamo, je v državi med 150 in 200 hišniških stanovanj. Hišnikom, katerim je bila v preteklosti dodeljena stanovanjska pravica, je stanovanjski zakon zagotovil najem za nedoločen čas z neprofitno najemnino ali možnost izrabe tako imenovane pogojne privatizacije po 173. členu stanovanjskega zakona.

Če najemnik nekdanjega hišniškega stanovanja ne more ali želi uveljaviti pravic po 173. členu stanovanjskega zakona, pa želi ali mora stanovanje izprazniti, lahko zaprosi za najem neprofitnega stanovanja. V tem primeru se mu na podlagi Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem pri razvrščanju v prednostno kategorijo dodeli dodatne točke iz naslova stanovanjskih razmer, kar mu zagotavlja določeno prednost v okviru razpisanih postopkov. Tudi v sklopu sprememb in dopolnitev stanovanjske zakonodaje bodo razmere najemnikov hišniških stanovanj gotovo ponovno proučene.

Ministrstvo za okolje in prostor si tudi v bodoče želi sodelovanja z Mednarodnim združenjem najemnikov (IUT). Vendar apeliramo na združenje, da v bodoče že v postopku sprejemanja stališč ali izjav združenja zagotovi ministrstvu pravočasno možnost odziva, kar bo gotovo v obojestransko korist, saj morajo sicer legitimne izjave združenja po našem prepričanju odražati predvsem korektno normativno urejenost področja v posamezni državi, na katero se izjava nanaša.

                          Janez Podobnik
                        MINISTER