Mnenje k Predlogu zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-B)

Državni svet Republike Slovenije je na 36. seji 13. 4. 2011, na podlagi druge alineje prvega odstavka 97. člena Ustave Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 33/91-I, 42/97, 66/2000, 24/03, 69/04 in 68/06)  sprejel naslednje

M N E N J E

k Predlogu zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-B) - druga obravnava

Državni svet podpira Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki ga je Državnemu zboru v obravnavo predložila Vlada.

Predlagane rešitve so pripravljene zaradi implementacije Direktive 2006/123/ES o storitvah na notranjem trgu in Direktive 2005/36/ES o priznavanju poklicnih kvalifikacij v slovenski pravni red.  V primeru, da Slovenija zahteve navedenih direktiv pravočasno ne prenese v svoj pravni red, jo čakajo sankcije. Bistvene spremembe se nanašajo na pogojevanje opravljanja storitev in dejavnosti z obstojem vzajemnosti za ponudnike iz EU, kar je prepovedana zahteva. V skladu z Direktivo 2006/123/ES se dodatno urejajo pravila glede zavarovanja odgovornosti, opravljanja dejavnosti posredovanja brez omejevanj glede poslovnih prostorov in brez omejevanja trajanja posredniške pogodbe, določanja višine provizije, prav tako pa se opuščajo nekatere administrativne zahteve v primeru opravljanja storitev za državljane držav članic EU in vodenja postopka za priznanje statusa nepremičninskega posrednika za tujega državljana.

Ministrstvo za okolje in prostor je na svoji spletni strani javno objavilo (več kot enkrat) medresorsko usklajen osnutek zakona in prispele pripombe tudi obravnavalo, vendar med njimi ni bilo pripomb Zveze potrošnikov Slovenije. Zveza potrošnikov Slovenije opozarja, da je predlagatelj zakona prezrl potrošnike, saj jih sploh ni povabil k sodelovanju, ampak le združenje ponudnikov teh storitev, s čemer je bila kršena Resolucije o normativni dejavnosti, ki zavezuje pripravljavce predpisov, da pozovejo k sodelovanju zainteresirano in strokovno javnost. Po njihovem mnenju nevladni sektor nima kadra, da bi stalno spremljal javno objavljene predpise na spletnih straneh vseh ministrstev.

Zveza potrošnikov Slovenije opozarja, da pogodbena stranka - fizična oseba (in ne gospodarska družba) ni enakopraven partner nepremičninski družbi, saj nima ustreznega znanja za sklepanje pogodbe. Pogodba se ne pripravlja s pogajanji, ampak gre za t.i. formularno pogodbo in potrošnik težko doseže spremembo vnaprej določenih splošnih pogojev poslovanja. Zveza potrošnikov Slovenije ne podpira odprave maksimalno določene provizije za sklepanje pogodb in črtanja določbe o časovno omejenem trajanju posredniške pogodbe, ker se s tem bistveno znižuje varstvo potrošnikov.  Direktiva o storitvah na notranjem trgu posebej opozarja, da je varstvo potrošnikov pomemben razlog, ki se nanaša na javni interes in zato upravičuje uporabo sistemov različnih omejitev. V kolikor se njihove pripombe ne bodo upoštevale, lahko pride do ponovnega oškodovanja potrošnikov v velikem obsegu, do česar je prihajalo pred sprejemom sedaj veljavnih zakonskih omejitev. 

GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami, tudi na podlagi posvetovanja z Uradom za varstvo konkurence, poudarja, da je neprimerno zakonsko urejati pogodbene odnose med pravnimi osebami - odnos med nepremičninsko družbo in gospodarsko družbo kot naročnikom (18 % vseh poslov nepremičninskih družb), medtem ko ne nasprotujejo morebitnemu posebnemu varstvu potrošnikov - fizičnih oseb. Zakonodajalec mora pri omejevanju na področju nastopanja na trgu upoštevati tudi evropske predpise in Zakon o preprečevanju omejevanja konkurence, na podlagi katerega mora posebej obrazložiti razloge, ki se nanašajo na javni interes. Zbornica za poslovanje z nepremičninami, ki se sicer strinja, da je treba to področje do določene mere regulirati, opozarja, da morajo kakršnikoli očitki o delu nepremičninskih družb oziroma posrednikov temeljiti na verodostojnih podatkih in se ne strinja z nekaterimi pavšalnimi ocenami Zveze potrošnikov Slovenije, čeprav se zavedajo, da obstajajo subjekti, ki delajo na črno, a pristojni organi niso naredili dovolj, da bi bili kaznovani. Njihova ocena je, da se v današnji informacijski družbi okoli 70 % vseh poslov sklene mimo registriranih družb za opravljanje storitve posredovanja z nepremičninami.

Predlagatelj zakona utemeljuje predlog za spremembo 5. člena veljavnega zakona (3. člen Predloga zakona) v smeri prostega določanja višine plačila za posredovanje z uskladitvijo z Direktivo 2006/123/ES. Nepremičninske družbe zaračunavajo najvišjo dovoljeno provizijo za posredovanje in ne manj ter jo razdelijo med naročitelja in tretjo osebo in jo redko zaračunajo le naročitelju. Po mnenju Ministrstva za okolje in prostor zaradi črtanja določbe o najvišjem dovoljenem plačilu za posredovanje v primeru sklenjenega posla ne bo trpelo varstvo potrošnikov in bo trg sam oblikoval najvišjo/najnižjo provizijo, predvsem pa bi morala biti višina provizije predmet dogovora med pogodbenimi strankami. Zveza potrošnikov Slovenije meni, da omejitev najvišje določenega plačila za posredovanje posla ni v nasprotju z Direktivo o storitvah na notranjem trgu in je nujna, saj trg zaradi izredno neenakopravnega položaja pogodbenih strank ne deluje in ne more oblikovati primerne cene za to storitev. GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami na drugi strani opozarja, da nobena država članica EU nima zakonsko določene najvišje dopustne provizije za storitve posredovanja v prometu z nepremičninami. V nekaterih državah članicah EU so nepremičninska združenja sprejela smernice glede zaračunavanja storitev posredovanja (npr. Avstrija, Belgija), ki se uporabljajo kot dobri poslovni običaji. Gre za konkurenčni trg storitev z velikim številom ponudnikov in povpraševalcev. Zato se po mnenju GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami provizije ne bodo povečale, če njihova višina ne bo več zakonsko omejena. Na podlagi predstavljenih rezultatov ankete o stopnji provizij, ki jo je izvedla GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami, Državni svet ugotavlja, da so nepremičninske družbe v lanskem letu zaračunale najvišjo dovoljeno provizijo v 15 % posredovanj v prometu z nepremičninami, v 31 % so zaračunale 3 % provizijo, med 2 - 3 % provizije so bile zaračunane v 35 % posredovanj, v 18 % primerih pa je bila zaračunana provizija pod 2 % od pogodbene cene.

Državni svet meni, da večji strošek storitve posredovanja, ki je posledica višje provizije, ne predstavlja razloga, ki se nanaša na javni interes (pravno varnost) Državni svet podpira stališče GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami in predlog, da se tako, kot je predlagano s 3. členom Predloga zakona, črta določilo o najvišje dovoljeni višini plačila za opravljanje storitve posredovanja, obenem pa določi okvirne tarife za posamezne vrste poslov posredovanja s potrošniki - fizičnimi osebami ter določi, da okvirne tarife sprejme reprezentativna zbornica po predhodnem soglasju pristojnega ministrstva. Državni svet predlaga, da predlagatelj novele zakona in matično delovno telo Državnega zbora preučita predlog o posebnem varstvu potrošnika (fizične osebe) oziroma ohranitvi določene stopnje nadzora nad določanjem višine provizij za posredovanje nepremičnin potrošnikom.  

Z 10. členom novele zakona se predlaga črtanje 26. člena veljavnega zakona in s tem odprava časovno omejenega trajanja pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Po mnenju predlagatelja zakona lahko pogodbeni stranki sami omejita čas trajanja pogodbe in je v času zamrtja trga nepremičnin neprimerno zakonsko omejevati ta rok.  Zveza potrošnikov Slovenije temu predlogu nasprotuje in meni, da je časovna omejitev trajanja pogodbe v korist potrošnika, saj lahko po preteku devetih mesecev, če mu npr. nepremičninski posrednik ni uspel najti nepremičnine, sklene pogodbo z drugim agentom. Na drugi strani GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami podpira to spremembo, saj je sedanja omejitev dopustnega roka veljavnosti pogodbe o posredovanju edinstvena v Evropi, imajo pa nekatere države (npr. Avstrija) sprejeto stališče, da se pogodbe s potrošniki - fizičnimi osebami časovno omejijo, pri tem pa rok ni določen. Tudi se ne strinjajo s pavšalno oceno Zveze potrošnikov Slovenije o pogostih sporih pred uvedbo časovne omejitve trajanja pogodbe, ker naročitelj ni mogel odpovedati pogodbe zaradi dolgega odpovednega roka (brez pravne pomoči). GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami nasprotuje zakonskemu določanju roka trajanja pogodb v primeru sklepanja pogodb med pravnimi osebami, ne nasprotuje pa morebitni ohraniti določeno stopnjo varstva potrošnikov - fizičnih oseb.

Državni svet podpira stališče GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami in ocenjuje, da ni nobene potrebe po zakonskem omejevanju roka trajanja pogodbe in je to stvar dogovora pogodbenih strank in obligacijskih razmerij. Če je rok trajanja pogodbe zakonsko določen in želi naročitelj pogodbo predčasno prekiniti, ima višje stroške v tem primeru, kot če ni zakonskih omejitev. Državni svet opozarja na  splošna obligacijska razmerja oziroma Obligacijski zakonik, ki določa, da znaša odpovedni rok po en mesec za vsako začeto leto trajanja pogodbe (ki je sklenjena za nedoločen čas). Prav tako Obligacijski zakonik omogoča odstop od pogodbe brez odpovednega roka iz resnih vzrokov, kamor zagotovo štejemo neizpolnitev pogodbenih obveznosti ene od pogodbenih strank. Ne glede na tipske pogodbe Državni svet ne vidi nobene ovire, da se naročitelj dogovori za sebi ustrezen rok trajanja pogodbe. Državni svet se tudi strinja, da za gospodarske družbe rok trajanja pogodb ne more biti zakonsko določen, zaradi varnosti potrošnikov pa predlagatelju zakona in matičnemu delovnemu telesu Državnega zbora predlaga, da preverita, ali bi bilo treba s tem zakonom ali na drug način položaj potrošnika posebej zaščititi in časovno omejiti trajanje pogodb, sklenjenih s potrošniki.  

Državni svet ugotavlja, da GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami nasprotuje predlogu Zveze potrošnikov Slovenije za povečanje zavarovalnih vsot za zavarovanje odgovornosti nepremičninskih družb za morebitno škodo v 4. členu Predloga zakona, s katerim se spreminja 6. člen veljavnega zakona - za posamezen primer iz 150.000 na 250.000 evrov in za vse zavarovalne primeru v posameznem letu iz 350.000 na 700.000 evrov. Po mnenju GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami je že sedanja zakonsko določena zavarovalna vsota najvišja med vsemi podobnimi zavarovanji oziroma med vsemi reguliranimi poklici (npr. z Zakonom o graditvi objektov je določena najnižja višina letne zavarovalne za projektante, izvajalce, nadzornike in revidente v višini 41.000 evrov). Po njihovi oceni tak predlog pomeni neposredno višje stroške poslovanja nepremičninskih družb in dejansko "posreden davek". Zveza potrošnikov Slovenije ocenjuje, da neusklajenost višine zavarovalne vsote med reguliranimi poklici ne more biti razlog za nižje zavarovalne vsote na področju nepremičninskega posredovanja, kjer je škoda, ki jo lahko povzroči posrednik zaradi nestrokovnosti in malomarnosti, odvisna od vrednosti nepremičnin. Državni svet opozarja na evidenten problem nesorazmerno določenih zavarovalnih vsot za zavarovanje odgovornosti med različnimi reguliranimi poklici in predlaga, da se to nesorazmerje odpravi. Ob tem Državni svet tudi meni, da zakon določa najnižjo zavarovalno vsoto za zavarovanje odgovornosti, medtem ko je trg tisti, ki prisili ekonomske subjekte, ki opravljajo posle večjih vrednosti, da zavarujejo odgovornost za škodo za višje zavarovalne vsote.

Državni svet predlaga naslednjo konkretno pripombo:

Za novi 2. člen:

Za 1. členom se doda novi 2. člen, ki se glasi:

"2. člen:

Prva točka 2. člena se spremeni tako, da se glasi:

1. Nepremičninska družba je gospodarska družba, samostojni podjetnik posameznik, zadruga ali evropska zadruga, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu."

Ostali členi se preštevilčijo.

Obrazložitev:
Predlagani zakon usklajuje ureditev nepremičninskega poslovanja z direktivami EU o notranjem trgu in priznavanju poklicnih kvalifikacij, pri čemer lahko nepremičninska družba s sedežem v EU, evropskem gospodarskem prostoru in Švici opravlja storitve po podružnici v Sloveniji v vseh statusno pravnih oblikah, če izpolnjuje pogoje za zakonito opravljanje dejavnosti v državi sedeža, medtem ko ostane nespremenjena določba prve točke 2. člena veljavnega zakona, po kateri je nepremičninska družba gospodarska družba oz. samostojni podjetnik posameznik, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami po tem zakonu. Zato se predlaga dopolnitev prve točke 2. člena veljavnega zakona, tako da nepremičninska družba obsega tudi pojem zadruge in evropske zadruge.

* * *

Za poročevalca je bil določen državni svetnik Darko Fras.