Vprašanje Draga Žure glede skladnosti izdane bančne garancije z Zakonom o varstvu kupcev stanovanjskih in enostanovanjskih stavb

Državni svet Republike Slovenije je na 3. seji, dne 23. 1. 2008, v skladu z 41. členom Poslovnika Državnega sveta (Ur. l. RS, št. 44/93, 14/99, 2/04, 18/05 in 86/07) obravnaval vprašanje državnega svetnika Draga Žure glede skladnosti izdane bančne garancije z Zakonom o varstvu kupcev stanovanjskih in enostanovanjskih stavb in na podlagi prvega odstavka 56. člena Zakona o Državnem svetu (Ur. l. RS, št. 100/05 - uradno prečiščeno besedilo) sprejel naslednji

S K L E P :

Državni svet Republike Slovenije podpira vprašanje državnega svetnika Draga Žure in predlaga Inšpektoratu Republike Slovenje za okolje in prostor, Banki Slovenije in Uradu Republike Slovenije za varstvo potrošnikov, da vprašanje preučijo in nanj odgovorijo.

Vprašanje Draga Žure se glasi:

Ali je bančna garancija izdana na podlagi 26. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanjskih in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) (Ur. l. RS št. 18/2004 z dne 27. 2. 2004 - besedilo prvega odstavka 26. člena: Za zavarovanje svoje obveznosti v rokih iz 25. člena tega zakona odpraviti napake, ki se bodo pokazale v dveletnem jamčevalnem roku iz prvega odstavka 23. člena tega zakona mora prodajalec kupcu hkrati z izročitvijo nepremičnine izročiti nepreklicno bančno garancijo banke iz 1. točke prvega odstavka 41. člena tega zakona, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se glasi bančna garancija) skladna z zakonom, če vsebuje klavzulo, da je realizirana pod pogojem, da ji je priložena "fotokopija zapisnika podpisanega s strani uporabnika garancije in naročnika garancije o odpravi skritih napak, iz katerega izhaja, da naročnik garancije ni odpravil napak do roka navedenega v zapisniku za odpravo napak"?

Obrazložitev:

V skladu s 23. členom ZVKSES prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine (kakor zakon definira skrite napake), če se napake pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine. Prodajalec odgovarja tudi za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradnje (662. člen OZ), če se le te pojavijo v desetih letih od prevzema nepremičnine. Na podlagi 24. člena ZVKSES je kupec dolžan prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih šteto od dneva, ko je napako ugotovil oziroma v šestih mesecih, če gre za napako v solidnosti gradbe. Naročnik garancije oz. prodajalec je dolžan v 15-ih dneh od prejema obvestila o napaki pregledati nepremičnino in uporabnikoma garancije oz. kupcema v nadaljnjih 15-ih dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in o načinu, na katerega namerava odpraviti napako, kot določa prvi odstavek 25. člena ZVKSES.
Za uveljavitev unovčitve bančne garancije je bila v konkretnem primeru (naročnik garancije MTB Podjetje za inženiring, trgovino in storitve d.o.o., izdajatelj garancije Nova Kreditna banka Maribor d.d.) postavljena zahteva po predložitvi z obeh strani (prodajalec in kupec) podpisanega zapisnika o nepravočasni odpravi skritih napak. ZVKSES nikjer ne določa, da je za njeno unovčitev potrebno priložiti z obeh strani podpisanega zapisnika o nepravočasni odpravi skritih napak. Iz tega izhaja, da so pogoji za unovčitev izdane bančne garancije strožji kot jih določa zakon.
Namen ZVKSES je uporabniku garancije zagotoviti ustrezen element varnosti in zaščite pravice kupcev. S tako postavljenimi pogoji, kot sta jih Nova KBM, d.d. in MTB, d.o.o. kot naročnik garancije podala, sta po mojem mnenju, namerno obšla namen ZVKSES. Povsem jasno je namreč, da takoj za tem, ko uporabnik garancije sporoči skrite napake naročniku garancije, da je z njim vsaj v potencialnem, če ne že dejanskem sporu. V takšnih okoliščinah, pa je jasno, da je naročnik bančne garancije tisti, ki odreja ali bo podpisal nek dokument in s tem zavestno upravičil izplačilo bančne garancije ali ne. Namen zakonodajalca s postavitvijo bančne garancije kot instituta zavarovanja interesa uporabnika ni bil, da se vse vajeti prepustijo naročniku garancije, pač pa prav v zaščiti uporabnika garancije pred naročnikom.
Pojavi se tudi vprašanje predpisanosti forme zapisnika po tako izdani bančni garanciji. Ali se lahko kot ustrezen dokument, na podlagi katerega bi banka uporabnikoma brez ugovora izplačala znesek bančne garancije uveljavlja korespondenca med naročnikom in uporabnikoma bančne garancije? Le-ta je datirana in podpisana s strani obeh strank, kar pa so gotovo sestavine vseh zapisnikov.

* * *

Državni svet Republike Slovenije predlaga Inšpektoratu Republike Slovenje za okolje in prostor, Banki Slovenije in Uradu Republike Slovenije za varstvo potrošnikov, da vprašanje preučijo in v skladu s 96. členom Poslovnika Državnega sveta (Ur. l. RS, št. 44/93, 14/99, 2/04, 18/05 in 86/07) nanj v roku 30 dni odgovorijo.